Verdieping

Zelf hypotheek afsluiten zonder advies, hoe werkt dat?

Met gezond verstand en hulp van Google heb je geen hypotheekadviseur meer nodig! Toch? Dat hangt van jou én je financiële plaatje af.

Execution only, wat is dat?

Hypotheekadvies is duur, vinden we. Standaard betalen we zo’n € 2.000 à € 3.000 om een hypotheek af te sluiten. Voor advies en het afhandelen van de hypotheek. Dat moet toch goedkoper kunnen? Dat kan zeker! Hypotheekadvies is niet verplicht. Is het verstandig om een hypotheek af te sluiten zonder advies? Hoe werkt het en waar moet je op letten?

We verdiepen we ons in de zogenaamde execution only-hypotheek.

In de categorie belangrijke financiële beslissingen gooit je hypotheek hoge ogen. Het is qua geldzaken een van de grootste en belangrijkste beslissingen die je maakt. Een fout komt je duur te staan.

Tegelijkertijd is jouw financiële situatie misschien helemaal niet zo ingewikkeld. Je hebt bijvoorbeeld een vaste baan, koopt voor het eerst een huis dat huis past bij je (gezins)inkomen en er zijn geen bijzonderheden die een hypotheek in de weg staan. Waarschijnlijk krijg jij hetzelfde hypotheekadvies als 80% van de starters.

In dat geval is € 2.000 of meer een flink bedrag, dat je bij een verhuizing juist heel goed voor andere dingen kunt gebruiken. Een hypotheek sluiten zonder advies is het overwegen waard.

“Heb jij veel kennis of ervaring met financiële producten en geen behoefte aan advies? Dan kun je kiezen voor ‘execution only’. Dit betekent dat je, zonder hulp van een adviseur, een product afsluit.”

Bron: Toezichthouder AFM over execution only

Eisen aan jou: wat heb je nodig?

Bij het zelf afsluiten van je hypotheek neem je een deel van de taken van een financieel adviseur over. Niet iedereen kan dat. Deze drie ingrediënten heb je zeker nodig:

Financiele basiskennis

Je snapt hoe een hypotheek werkt. Je kent de risico’s en bent in staat zelf een hypotheekvorm en rentevaste periode te kiezen. Je kunt uit de voeten met begrippen als hypotheekrenteaftrek, Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en overlijdensrisicoverzekering (ORV).

Voldoende inzicht

Je hebt een goed beeld van je financiën en weet ook wat daar de komende jaren in kan veranderen. Je hebt voor ogen wat de financiële gevolgen zijn van gezinsuitbreiding, werkloosheid of een echtscheiding.

Voldoende zelfvertrouwen

Je ligt er niet wakker van dat je zélf verantwoordelijk bent voor je hypotheek. Je bent bereid zelf ‘adviseurstaken’ uit te voeren. Denk aan reken- en papierwerk én de daadwerkelijke keuze voor een bepaalde hypotheek.

Voldoe je aan het geschetste profiel? Mooi! Dan kom je een heel eind in het zelf sluiten van je hypotheek. Maar let op, je financiële situatie én je koopwensen kunnen nog roet in het eten gooien. Banken zien bijvoorbeeld meer risico als je een startend ondernemer bent, of wanneer je een oude restschuld wilt meefinancieren.

Eisen aan je financiën: wat voor hypotheek wil je afsluiten?

De bank stelt niet alleen eisen aan jouw kennis en inzicht. Ook jouw persoonlijke (financiële) situatie is van belang. Sommige hypotheeksituaties zijn simpelweg te ingewikkeld om advies van een gekwalificeerde hypotheekadviseur achterwege te laten.

Je hebt waarschijnlijk een hypotheekadviseur nodig als ...

... je een restschuld hebt overgehouden aan de verkoop van je vorige huis.

... je persoonlijke financiën complex zijn. Bijvoorbeeld omdat je gescheiden bent, schulden hebt of (startend) ondernemer bent.

... je een (bank)spaarhypotheek of beleggingshypotheek wilt.

... je rekening wilt of moet houden met je pensioen. Bijvoorbeeld omdat je pensioenleeftijd nadert (50+) of omdat je extra wilt sparen voor je pensioen.

... je een hypotheek wilt voor een tweede huis, een boot, een recreatiewoning of een huis dat je gaat verhuren.

Zelf je hypotheek afsluiten is een optie als ...

... je voor het eerst een huis koopt.

... je persoonlijke financiën eenvoudig zijn. Je een vaste baan hebt, geen schulden en eventueel spaargeld dat je in je huis wilt steken.

... je een lineaire of annuïtaire hypotheek wilt.

Wat kost dat?

Allereerst, wat kost het normaal gesproken om een hypotheek af te sluiten? Dit zijn de standaardtarieven van een aantal grote hypotheekadviseurs.

Hypotheek voor starters

als je voor het eerst een huis hebt gekocht

als je eerder een huis hebt gekocht

Dan het afsluiten van een hypotheek zonder advies. Dat is mogelijk sinds 1 januari 2013, inmiddels drie jaar terug. Toch biedt nog slechts een beperkt aantal aanbieders de execution only hypotheek aan.

Bij de volgende partijen kun je terecht voor een hypotheek zonder hypotheekadvies. Zij rekenen enkel ‘afhandelingkosten’, ofwel de kosten om jouw hypotheek in orde te maken.

Als je de tarieven vergelijkt, zie je meteen dat het zelf afsluiten van een hypotheek fors goedkoper is. Logisch, want je moet veel meer zelf doen én je maakt geen gebruik van de kennis en ervaring van een gekwalificeerd hypotheekadviseur.

Waar komen die extra kosten vandaan?

Het zijn echter niet alleen de advieskosten die wegvallen. Er zit daarnaast een behoorlijk groot verschil in de afhandelingskosten. Bij de laatstgenoemde aanbieders zijn de afhandelingskosten € 310 tot € 650 (of € 850 voor ondernemers). Kijk je in het andere overzicht naar de afhandelingskosten bij de traditionele adviseurs, dan variëren deze van € 750 tot € 1.645.

Waar komt dat prijsverschil vandaan? Helaas is dat antwoord even simpel als teleurstellend: de hypotheekmarkt kan wel een update gebruiken. Gelukkig zijn er de laatste jaren verschillende nieuwe aanbieders opgestaan, die hypotheekadvies in een modern jasje aanbieden. Partijen als MoneYou en Hypotheek24 zijn er daar twee van. Maar execution only is niet het enige alternatief voor de traditionele hypotheek.

Een alternatief: modern hypotheekadvies

Wie eerder een huis gekocht heeft, weet dat het sluiten van de hypotheek een complex traject kan zijn. Een hypotheek zónder advies is dus lang niet altijd wenselijk. In dat geval is een moderne variant op hypotheekadvies misschien interessant: online advies.

Er zijn verschillende, allemaal nog vrij nieuwe, aanbieders die online hypotheekdiensten bieden. Kijk bijvoorbeeld naar EyeOpen.nl, dat samen met jou ‘vanuit je luie stoel’ je hypotheek in orde maakt

Je vult online informatie in over je financiën en je nieuwe woning. Je beantwoord vragen over je nieuwe hypotheek.

Je levert de benodigde documenten aan, zoals bijvoorbeeld je arbeidsovereenkomst.

Je gaat telefonisch in gesprek met een hypotheekadviseur. Jullie spreken de mogelijkheden door. Naderhand ontvang je per mail het adviesrapport.

Je gaat telefonisch in gesprek met een hypotheekadviseur. Jullie spreken de mogelijkheden door. Naderhand ontvang je per mail het adviesrapport.

De laatste stap: als de hypotheek eenmaal rond is, hoef je alleen nog langs de notaris.

EyeOpen rekent voor het regelen van je hypotheek een vast tarief van € 1.300. Dat is inclusief het regelen van de overlijdensrisicoverzekering. Een partij als EyeOpen verschilt kwalitatief niet van traditioneel hypotheekadvies, zoals je dat bij iedere financieel adviseur kunt krijgen. Het verschil zit ‘m in offline versus online, en dientengevolge in de prijs. Waar jij je prettiger bij voelt is natuurlijk het belangrijkst. Het moge overigens wel duidelijk zijn dat je met een dergelijke partij nog altijd minimaal dubbel zo duur uit bent als met een execution only hypotheek.

Conclusie

Voors ...

Waarom zou je zelf je hypotheek afsluiten? Heel simpel: om kosten te besparen. Sluit je zelf je hypotheek, dan betaal je € 310 à € 650 aan afhandelingskosten. Kies je voor het standaard hypotheekadvies, dan betaal je voor een pakweg € 2.000 à € 3.000 voor een eenvoudig hypotheektraject (een eerste koophuis). Zelf je hypotheek regelen scheelt dus zo’n € 2.000 aan advieskosten.

... en tegens

En waarom zou je het níet zelf doen? Ook dat antwoord is simpel: zelf een hypotheek afsluiten is goedkoper, maar een verkeerde keuze komt je duur te staan. Weet je niet precies wat je doet, dan kun je beter voor het oude vertrouwde hypotheekadvies gaan. Die € 2.000 advieskosten zijn in dat geval waarschijnlijk lager dan de gevolgen van een verkeerde keuze.

Wat is voor jou de beste keuze?

Geldzaken zijn (of lijken) ingewikkeld. En dat geldt zeker voor hypotheken. De gemiddelde Nederlander kan de uitleg van een hypotheekadviseur niet 100% volgen. Logisch dus dat zélf een hypotheek afsluiten voor de meeste mensen een stap te ver is. Te ingewikkeld, te veel risico. Dat laten we graag over aan mensen die daar voor geleerd hebben. Daar horen nu eenmaal kosten bij.

Maar dat geldt niet voor iedereen. Een doe-het-zelf-hypotheek is een prima oplossing voor mensen die: