Hypotheekrenteaftrek is een regeling, bedacht door de overheid, om een huis kopen aantrekkelijker te maken. Van de hypotheekrente die je betaalt aan de bank, krijg je een groot gedeelte terug van de belastingdienst.

Hoe werkt de hypotheekrenteaftrek?

Aftrek van hypotheekrente werkt zo: wat jij aan rente betaalt, trek je af van wat je aan inkomen ontvangt. Zo betaal je minder inkomstenbelasting.

Het is overigens niet zo dat je over het gehele bedrag aan hypotheekrente, geen belasting hoeft te betalen. Je hypotheekrenteaftrek wordt kleiner doordat je als woningbezitter te maken krijgt met eigenwoningforfait.

Het eigenwoningforfait is simpel gezegd een bedrag waarover je geen hypotheekrente terugkrijgt. Dit bedrag, 0,75% van de woz waarde van je woning, moet je optellen bij je inkomen. Daardoor daalt dus het voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Toch betaal je, door de aftrek van je hypotheekrente, per saldo meestal duizenden euro’s minder rente.

Bruto versus netto hypotheeklasten

In dit voorbeeld gaan we hypotheeklasten berekenen. Jouw maandlasten hypotheek is in de basis bruto. Bruto betekent: dit is het bedrag dat je aan de bank betaalt. Je hebt dan nog geen belastingteruggave gehad.

Nadat er gebruik is gemaakt van de hypotheekrenteaftrek spreken we over de netto maandlasten hypotheek.

Rekenvoorbeeld hypotheekrenteaftrek

Een rekenvoorbeeld. De uitgangspunten:

•          Je gaat een huis kopen van € 250.000
•          Je hypotheek is ook € 250.000
•          De hypotheekrente is 3,5%
•          Je verdient bruto € 50.000 per jaar. Je partner € 25.000
•          Jouw hoogste belastingschijf is dus 42%

 
Je bruto rentelasten hypotheek
Je betaalt 3,5% x € 250.000 = € 8.750 aan bruto rente.

Hypotheekrenteaftrek
Die rentelasten trek je af van het inkomen van € 50.000. Vervolgens tel je er weer 0,75% x € 250.000 = € 1.875 bij op: het eigenwoningforfait.

Het bedrag dat in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek is € 6.875 (€ 8.750 - € 1.875). Hierover krijg je 42% terug. Dus: € 6.875 * 42% = € 2.888.

Netto maandlasten hypotheek
Naast rente betaal je ook aflossing. Je bruto rentelasten waren € 8.750. Per maand is dat € 729. De belastingteruggave via de hypotheekrenteaftrek bedraagt € 241. Netto betaal je voor je hypotheek dus € 488 rente per maand. Daar komt de eerste maand € 400 aan aflossing bij. 

Totaal komen je netto maandlasten hypotheek op ongeveer € 888. Je netto maandlasten hypotheek stijgen overigens elke maand een klein beetje doordat je bij een annuïteitenhypotheek steeds iets meer gaat aflossen. 

Hypotheekvormen met renteaftrek

Tot 2013 gold dat je voor vrijwel alle hypotheekvormen in aanmerking kon komen voor hypotheekrenteaftrek. Na 2013 is het volledig hypotheek aflossen bij nieuwe hypotheken verplicht geworden, wanneer je aanspraak wilt maken op hypotheekrenteaftrek.

Dat aflossen van de hypotheek moet dan tussendoor gebeuren en niet eenmalig aan het einde van de looptijd van de hypotheek. Dit betekent dat met name de annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek. Dit zijn dan ook de meeste populaire hypotheekvormen.