Verborgen gebreken: probleem koper of verkoper?
Wat moet je doen als je na aankoop van je woning merkt dat het dak lekt? Is de verkoper hiervoor aansprakelijk of ben jij dat? Zowel koper als verkoper hebben rechten en plichten.
Het voordeel van een klushuis is dat je al voorbereid bent. Je weet al voor de bezichtiging dat je gebreken kunt verwachten. Als het goed is zie je dat ook terug in de prijs. Maar wat als je een huis koopt waar onverwachte, verborgen gebreken aan het licht komen? In zo’n situatie telt hoe er is omgegaan met de onderzoeks- en mededelingsplicht.
Als koper mag je verwachten dat de woning normaal gebruikt kan worden. Een lekkend dak of rotte fundering kan je gerust een ‘ernstig gebrek’ noemen. In sommige gevallen kan je de herstelkosten verhalen op de verkoper.
Onderzoeksplicht voor de koper
Als koper ben je verplicht de woning te onderzoeken op gebreken. Het zelf ontdekken van gebreken is niet altijd even eenvoudig. Zonder kennis van zaken is lastig te zien dat de kozijnen hun beste tijd gehad hebben of de eerste tekenen van vochtplekken in de muur te herkennen. Een bouwkundige keuring kan uitkomst bieden. Daarbij wordt onder andere gekeken naar:
- Staat van vloer en fundering
- Riolering en leidingwerk in de kruipruimte
- Vochtmetingen in verband met houtrot of doorslaand en optrekkend vocht
- Staat van het dak
- Staat van de gevel
Eerder dit jaar schreven we dat veel mensen een bouwkundige keuring achterwege laten om sneller een woning te kunnen kopen. Laat je echter niet opjagen. Verzaak je je onderzoeksplicht en stuit je later toch op een gebrek, dan zijn de herstelkosten voor eigen rekening. Daarnaast kun je, als de koop nog niet gesloten is, aantoonbare gebreken gebruiken in de onderhandelingen.
Meer onderzoek vereist bij oudere woningen
De onderzoeksplicht voor de koper telt zwaarder wanneer de woning ouder is. Bij oudere woningen is het daarom aan te raden om een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Zeker als in het voorlopig koopcontract een ouderdomsclausule is opgenomen.
Bij de verkoop van een oudere woning kan een verkoper zich indekken met een ouderdomsclausule in het koopcontract. Met deze clausule laat je de koper verklaren dat gebreken als gevolg van ouderdom voor eigen risico zijn. Wanneer een verborgen ouderdomsgebrek ‘normaal gebruik’ van de woning in de weg staat, dan geldt deze clausule niet.
Mededelingsplicht van de verkoper
De verkoper is verplicht de gebreken van de woning te benoemen als hij daarvan op de hoogte is. Wanneer dit wordt verzaakt, kan de koper hem laten opdraaien voor de herstelkosten. Natuurlijk moet de koper wel bewijzen dat de verkoper hiervan op de hoogte was of had moeten zijn.
Een clausule die garantie biedt voor de koper
Mocht de potentiële koper twijfelen aan de staat van het dak? Dan kun je als verkoper ook een clausule opnemen in het koopcontract dat jij daarvoor garant staat. Mocht het dak na enige tijd toch gebreken tonen, dan ben jij als verkoper aansprakelijk. Wees hier terughoudend in gezien het risico.
Na aankoop tref ik toch een gebrek aan
Stel dat je ondanks zorgvuldig onderzoek toch een gebrek aantreft. In dat geval is het verstandig om zo snel mogelijk contact op te nemen met de verkoper. Kijk of je samen tot een oplossing van het probleem kunt komen. Mocht je er niet uitkomen kan je juridische stappen ondernemen. Houd echter wel rekening met relatief hoge kosten.
Koper en verkoper hebben verplichtingen als het gaat om verborgen gebreken. Zo dient de koper de woning te onderzoeken en moet de verkoper meldingen maken van de gebreken waarvan hij op de hoogte is of zou moeten zijn. Mocht één dit nalaten, kan de financiële schade groot zijn. Neem deze plichten dus serieus.
