Als een financiële organisatie, zoals een financieel dienstverlener, iets te verwijten valt, dan is het goed dat daar aandacht voor is. Maar in dit geval bestaat er een groot gevaar voor een dubbel belang. Stichting Hypotheekclaim is namelijk een commerciële partij die baat heeft bij claims tegen de hypotheekadviseur. Wegwijs zoekt naar het addertje.  

Belang voor de adviseur

Stichting Hypotheekclaim meldt dat veel financieel adviseurs zich schuldig hebben gemaakt aan het ‘verkeerd’ oversluiten van een hypotheek. Als een adviseur er bewust voor kiest een aflossingsvrije hypotheek verkeerd (dus zonder belang voor jou als klant) over te sluiten naar een annuïteitenhypotheek, dan moet die adviseur daar zélf een duidelijk belang bij hebben. Hij moet er bijvoorbeeld meer geld aan verdienen.

Maar dat is niet zo. Een adviseur verdient niet extra aan een annuïteitenhypotheek, ten opzichte van een aflossingsvrije hypotheek. Ook bij oversluiten niet. Het regelen ervan duurt nét zo lang. De advieskosten voor de klant zijn even hoog.

Belang voor Hypotheekclaim

Hoe zit het met Stichting Hypotheekclaim zelf? De kosten voor het indienen van een claim zijn 25 euro. Een schijntje, zo lijkt het. Echter hebben ongeveer 3,5 miljoen Nederlanders een hypotheek. Krijgt de stichting door opruiende media-aandacht 1% van hen zo ver zich aan te melden? Dan levert dat deze partij 35.000 x € 25 = € 875.000 op. Een duidelijk commercieel belang.

Hypotheekclaim heeft het bovendien over "zeker 100.000" gedupeerden, met schadebedragen van gemiddeld 40.000 euro. Bij een succesvolle rechtszaak rekent Hypotheekclaim 15% ‘succesfee’, de overige 85% van het resultaat is voor jou. 15% van 40.0000 euro is een gemiddelde succesfee van 6.000 euro per claim. Heeft Hypotheekclaim bij nog eens 1% van de 35.000 aanmelding een succesvolle claim, dan levert hen dat in totaal 350 x € 6.000 = € 2.100.000 op. Een prima verdienmodel voor deze stichting.

De kans op succes?

Met een succesfee van 15% op een gewonnen (en dus terechte) rechtszaak is overigens niets mis. Voor een geslaagde rechtszaak mag best betaald worden. Stichting Hypotheekclaim lijkt echter niet goed duidelijk te kunnen maken wat nu precies de inhoud van die claim zou moeten zijn. 

Het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek naar een annuïteitenhypotheek is niet per definitie verkeerd. Mogelijk past het niet bij jouw persoonlijke wensen, in dat geval kan er in theorie sprake van een onjuist of onvolledig advies zijn. In de praktijk spreekt Hypotheekclaim over "schadebedragen van € 10.000 tot € 150.000". Zonder onderbouwing een behoorlijk dubieuze bewering. Hypotheekclaim geeft hier geen duidelijkheid over. Of hier veel succesvolle claims uit zullen komen? Die kans lijkt klein.

Waarom aflossen op je hypotheek? 

Laten we eens kijken naar de inhoud. We horen er al een tijdje niet meer zoveel over, maar in 2013 was er nog volop aandacht voor de huizen die ‘onder water’ stonden. Daarbij was de hypotheekschuld groter dan de waarde van het huis. Een groot probleem voor mensen die wilden of moesten verhuizen, en zo met een restschuld te maken kregen.

De overheid erkende dit probleem en gaf onder andere de aflossingsvrije hypotheek de schuld. Los je af op je hypotheek, dan is de kans op een restschuld hypotheek immers kleiner. Per januari 2013 werd daarom je hypotheek aflossen verplicht als je recht wilde houden op renteaftrek.

Aflossingsvrije hypotheek verplicht aflossen?

Had je vóór 2013 al een aflossingsvrije hypotheek, dan is het aflossen daarvan niet verplicht. Je blijft gewoon recht houden op de hypotheekrenteaftrek over je aflossingsvrije hypotheek. Ook als je je aflossingsvrije hypotheek wijzigt, is aflossen nog steeds niet verplicht. Je kunt gewoon verhuizen en je aflossingsvrije hypotheek meenemen, of je aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker. Dat hoeft fiscaal geen gevolgen te hebben.

Nieuwe hypotheek = annuïteitenhypotheek

Bij nieuwe hypotheken, afgesloten na 1 januari 2013, is aflossen wél verplicht. Die regel geldt ook als je je bestaande hypotheek wilt verhogen. Stel, je hebt een bestaande aflossingsvrije hypotheek van € 200.000. Je verhuist naar een duurder huis, en hebt hiervoor € 100.000 extra hypotheek nodig. De aflossingsvrije hypotheek van € 200.000 kun je meenemen, voor die extra € 100.000 sluit je een nieuw hypotheekdeel af. Bijvoorbeeld een annuïtaire of lineaire hypotheek, zodat je óók over dat deel van je hypotheek recht blijft houden op hypotheekrenteaftrek.

Met ingang van 2013 is de annuïteitenhypotheek de standaard hypotheek geworden. Hiermee betaal je elke maand een vast bedrag en los je elke maand steeds ietsjes meer af. De variant hierop is de lineaire hypotheek waarbij je elke maand hetzelfde gedeelte aflost. Meer hierover lees je in het artikel  Annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek. Natuurlijk zijn er ook andere opties en uitzonderingen waarin een andere hypotheekvorm of -verdeling voordeliger is. Dat is afhankelijk van je persoonlijke financiële situatie én je wensen.

Oude hypotheek aflossen hoeft niet maar mag wel

Je ‘oude’ hypotheek aflossen hoeft dus niet. Het kan desondanks wél verstandig zijn. Bijvoorbeeld omdat je de kans op een restschuld wilt verkleinen, of omdat je je woonlasten na pensioen zo laag mogelijk wilt houden. Vrijwillig extra aflossen of oversluiten naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek kan dat verstandig zijn. Natuurlijk worden je lasten dan (tijdelijk) hoger. Je betaalt immers ‘extra’ voor die aflossing. Maar je verkleint tegelijkertijd je hypotheekschuld. Het geld dat je aflost houd je, in principe, bij verkoop van je huis weer over. De huizencrisis van 2008 tot 2013 heeft aangetoond dat aflossen zinvol kan zijn.

Als je de middelen hebt, is het aflossen van je hypotheek mogelijk verstandig. Daarmee zou ook het omzetten naar een annuïteitenhypotheek zinvol kunnen zijn. Mits jij als consument dat wilt. Misschien kies je liever voor lage lasten op dit moment, in plaats van later. In ieder geval is hypotheek aflossen niet per definitie verkeerd. Dat is wél wat de publiciteit van Hypotheekclaim doet vermoeden. Wegwijs adviseert daarom: wees kritisch. Ook naar claim-organisaties.