De afgelopen jaren hebben we een duidelijke kopersmarkt gehad. Het lage aantal mensen dat een huis wilde (en durfde) kopen had veel keuze en een goede onderhandelingspositie. Als verkoper had je weinig te vertellen.

Op het hoogtepunt van de kopersmarkt (voorjaar 2013) stonden er bijna 400.000 woningen te koop, terwijl er maandelijks nog geen 8.000 huizen verkocht werden. Simpel gezegd kon iedere woningkoper kiezen uit 50 verschillende huizen.

Van kopersmarkt naar…                             

Vandaag de dag is de woningmarkt beter in balans. Er staan nu 230.000 woningen te koop via Funda.nl, wat ongeveer 70% van het totale woningaanbod is. In heel Nederland staan dus ruim 328.000 woningen te koop.

Daarnaast is het aantal potentiële kopers flink toegenomen. De laatste drie maanden werden gemiddeld 15.820 huizen per maand verkocht. Een snelle rekensom leert dat iedere koper nu dus kan kiezen uit 21 verschillende huizen. Een behoorlijk verschil met twee jaar geleden!

In de grafiek zie je hoe het woningaanbod zich de afgelopen jaren ontwikkeld heeft. Dit betreft overigens alleen het aanbod van Funda.nl, de marktleider op dit gebied. Zoals gezegd laat de site enkel de woningen zien die via aangesloten makelaars te koop staan, wat neer komt op ongeveer 70% van het volledige Nederlandse woningaanbod. De site geeft daarmee geen compleet beeld van het huidige aanbod, maar wél een goed beeld van de verhouding door de jaren heen.

… een verkopersmarkt?

Er worden op dit moment dubbel zoveel huizen verkocht als twee jaar geleden. Toch doet dat nauwelijks af aan de onderhandelingspositie van de koper. Zowel kopers als verkopers hebben de woningcrisis nog vers in het achterhoofd. We zijn simpelweg een stuk voorzichtiger geworden in het kopen en verkopen van een huis.

Die voorzichtigheid is in het voordeel van de koper. Als koper loop je hooguit het risico dat je lage bod niet wordt geaccepteerd. Als verkoper is het veel risicovoller om een laag bod af te wijzen: voor je het weet duurt het maanden voor je een nieuwe koper vindt. Van een verkopersmarkt, waar een huis minimaal de vraagprijs oplevert, is voorlopig geen sprake.

Ga op onderzoek!

Leuk, zo’n theorie dat iedere koper kan kiezen uit 21 huizen. De meeste mensen hebben echter interesse in een bepaald type woning op een specifieke locatie. En zo heeft een potentiële koper in hartje Amsterdam veel minder te kiezen dan een koper in regio groot-Zwolle. Veel belangrijker dan de landelijke statistieken, is wat er lokaal gebeurt.

Ben je bezig met de (ver)koop van een huis, ga dan op zoek naar info over andere huizen in de regio. Wat kosten vergelijkbare huizen in de buurt, hoe lang stonden ze te koop? Lees je vooraf goed in via Het Kadaster, de NVM of Calcasa. Hoe meer je weet over de lokale woningmarkt, hoe groter de kans dat je een reële vraagprijs kunt noemen.

Vijf praktische onderhandelingstips voor de koper

• Zorg ervoor dat je niet te enthousiast en gretig overkomt
• Doe onderzoek naar de verkopers. Waarom willen ze verhuizen (gezinsuitbreiding, nieuwe baan), hebben ze al een nieuwe woning? Het is handig om te weten hoe graag de huidige eigenaar van het huis af wil.
• Doe een scherp bod, maar niet zo laag dat de verkoper je niet serieus neemt
• Hou zelf de regie. Geef bijvoorbeeld aan dat je er nog even over na wilt denken als de verkoper aandringt (dat hoeft niet lang te zijn maar gaat om het idee).
• Wees kritisch. De verkopend makelaar staat ondanks zijn behulpzaamheid aan de kant van de verkoper. Vraag door als iets je niet duidelijk is.

De verhouding tussen vraag en aanbod komt langzaam weer in balans. Dat betekent dat je ook gemakkelijker tot een prijs komt waar zowel de koper als verkoper content mee zijn. Wél blijft het belangrijk om goed te onderhandelen, want je wilt natuurlijk niet te veel betalen. Wil je meer weten, lees dan onze checklist 30 tips om de onderhandeling met de makelaar te winnen.