Het FSC, onder leiding van DNB-president Klaas Knot, geeft dit advies om te voorkomen dat bij een nieuwe crisis opnieuw vele huizenbezitters in financiële problemen komen. Het inmiddels bekende ‘onder water staan’ van met name starterswoningen waarbij de hypotheekschuld hoger is dan de woningwaarde zou met een maximale hypotheekschuld van 90% verleden tijd zijn.

Verlaging leengrens reeds gestart

Al langer is de overheid bezig om in haar ogen te ruime hypotheken aan banden te leggen. Vandaag de dag kun je 103% van de koopsom van je woning lenen. Dat percentage wordt verder afgebouwd, tot we in 2018 nog 100% van de koopsom kunnen lenen. Die maatregel is in 2013 al genomen, waarmee de verlaging van de leengrens in gang werd gezet.

Verder verlagen lijkt niet nodig. Vijf redenen waarom dit advies rampzalig is voor de woningmarkt:

1. Drempel koophuis wordt wéér groter

Voor een woning van € 250.000 kun je momenteel 103% ofwel € 257.500 lenen. Maar denk niet dat je daardoor geld overhoudt: met de overdrachtsbelasting (2% koopsom) en aanvullende kosten voor hypotheekadvies, de notaris, taxaties en andere bijkomende zaken ga je ruimschoots over dat bedrag heen.

In de regel rekenen we voor de aankoop van een nieuwe woning zo’n 105% van de koopsom. Op dit moment leg je dus zelf al ongeveer € 5.000 bij om de totale kosten van € 262.500 te kunnen betalen. Opgeteld bij de kosten voor een verhuizing en inrichting van een nieuwe woning, is dit een flinke hap geld. Wanneer je nog maximaal 90% hypotheek kunt krijgen, zou je € 37.500 spaargeld in moeten leggen. Om daarnaast nog een buffer aan te houden voor financieel mindere tijden, is voor de meeste gezinnen, laat staan starters, niet tot nauwelijks te doen.

2. Starters worden (opnieuw) gedupeerd

Een lagere maximale hypotheek treft vooral starters. Zij hebben immers nog relatief weinig spaargeld, en nog geen mogelijkheid gehad om met de stijgende huizenprijzen enige overwaarde op te bouwen. Voor hen betekent een verdere verlaging van de maximale hypotheek dat ze meer spaargeld in moeten leggen, en dus langer blijven huren.

En dat terwijl het risico op restschuld niet persé bij starters ligt. Een woning ‘onder water’ is geen punt zo lang je in het huis blijft wonen en de maandlasten kunt betalen. Dat laatste is pas een probleem zodra er iets in de financiële situatie verandert: wanneer je bijvoorbeeld je baan verliest of wanneer jij en je partner uit elkaar gaan. Dat zijn geen specifieke startersproblemen.

3. De woningmarkt is hier nog niet klaar voor

Starters zijn belangrijk voor de woningmarkt. Zij kopen immers aan de onderkant van de markt: appartementen en kleine woningen, tegen betaalbare prijzen. De eerdere eigenaren kunnen vervolgens weer doorstromen. Om de onderkant van de markt extra aan banden te leggen, daar heeft de rest van de woningmarkt geen baat bij.

Los daarvan is het herstel van de woningmarkt weliswaar duidelijk zichtbaar, maar nog broos. Het FSC geeft aan van mening te zijn dat het herstel robuust is, zeker als je kijkt naar het aantal woningen dat de afgelopen maanden verkocht werd. In de praktijk zit er een duidelijk stijgende lijn in het aantal verkopen, maar zitten we nog ruimschoots onder het aantal verkopen in de jaren vóór de woningmarktcrisis.

4. De huurmarkt is hier nog niet klaar voor

Met de voorgestelde beperking wordt een veel te groot beroep op de huurmarkt gedaan. Als starters langer moeten sparen voor de aankoop van een huis, zullen ze ook langer moeten huren. Met de huidige krappe huurmarkt en hoge huurprijzen blijft er weinig ruimte om te sparen. Moeten de starters langer huren, dan zullen de huurprijzen verder stijgen. Kortom: een onwenselijke situatie waar met name de huurbaas wel bij vaart.

5. Woningeigenaren zijn al veel bewuster dan vroeger

De afgelopen jaren is langzaamaan het besef ontstaan dat je voor de aankoop van een woning eerst wat moet sparen. Waar je vroeger een (aflossingsvrije) tophypotheek sloot, kies je nu verplicht voor een hypotheek die je in dertig jaar aflost, én waarvan de hoogte in verhouding staat met de woning.

Bovendien heeft een recordaantal woningeigenaren de afgelopen jaren ‘vrijwillig’ afgelost: om wat gemoedsrust af te kopen. De gevaren van restschuld zijn inmiddels bekend en woningkopers kijken nu veel beter naar een verantwoorde hypotheek en consequenties daarvan.

6. ‘onder water’ is een tijdelijk probleem

De hypotheekbeperking is bedoeld om restschuld te voorkomen. Het onder water staan van een woning is echter een tijdelijk probleem, dat zichzelf op vrij korte termijn oplost. Wie namelijk een annuïteitenhypotheek van € 250.000 sluit, heeft normaliter na vijf jaar al een kleine € 30.000 afgelost. Je zit dan dus binnen 5 jaar aan de 90%-grens. En dan is met inflatie (je schuld wordt vanzelf minder waard) en eventuele stijgende woningprijzen nog geen rekening gehouden.

Kortom: in de praktijk lost een potentiële restschuld zichzelf binnen vijf jaar op. Wie ten minste vijf jaar in de woning blijft wonen, heeft dus in principe nergens last van wanneer er een nieuwe (woning)crisis ontstaat.

Het plan van FSC kan voorlopig op weinig bijval rekenen. Vooralsnog zijn alle branche- en marktpartijen, van het Cultureel Plan Bureau tot Vereniging Eigen Huis en de Nederlandse Vereniging van Banken zeer kritisch. Ook minister Blok van Wonen heeft inmiddels aangegeven het advies niet direct aan te nemen. Toch blijft één voordeel aan het plan van het FSC onderbelicht: wanneer de maximale hypotheek op 90% van de koopsom blijft steken, loopt een hypotheekverstrekker minder risico. Dat maakt de Nederlandse hypotheekmarkt weer aantrekkelijker voor buitenlandse investeerders. En meer concurrentie staat garant voor een lagere hypotheekrente.