“Eigen huis als investering uit de gratie”
Komende jaren slechts matige stijging huizenprijzen?
De economische tak van ING doet straffe uitspraken over de woningmarkt in haar recente rapport. De stijging van de huizenprijzen is volgens de bank tot 2025 gering. Hierdoor is een eigen woning als investering minder interessant, zo is de conclusie. Een domper voor jou als je net op het punt staat je grootste investering ooit te doen. Is een woning kopen inderdaad minder aantrekkelijk, of is dat een iets te voorbarige conclusie?
Tussen 1947 en 2015 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse stijging van de huizenprijzen 4,86 procent. Hiermee was een eigen woning, die in 1947 nog gemiddeld € 9.200 kostte, een interessante investering. Er zijn verschillende redenen om aan te nemen dat die gemiddelde stijging in de komende tijd weinig realistisch is. ING ziet het vrij somber in en voorspelt een stijging van slechts twee procent per jaar.
Waarom stijgen de woningprijzen minder hard?
In de jaren na de crisis is er bij zowel de overheid als banken meer aandacht voor risico. Het risico dat jij als huizenkoper boven je stand leeft. Hierdoor kun je minder lenen ten opzichte van je inkomen en worden de regels strenger. Ook is het kopen van een woning minder aantrekkelijk geworden omdat de hypotheekrenteaftrek versoberd is.
Vergrijzing en verstedelijking
Het verschil in prijzen tussen grote steden en landelijke gebieden neemt verder toe, zo is de verwachting. Dit heeft verschillende oorzaken. Bijvoorbeeld het verschil in werkgelegenheid, waardoor ook het verschil in bestedingen groeit.
Daarnaast neemt de vergrijzing buiten de stad een grotere vlucht. De oudere groep woningbezitters heeft vaak de woning gekocht tegen een relatief lage prijs. Bovendien is vaak al een groot deel van die hypotheek afgelost. Bij verkoop van deze woningen, door de bewoner zelf of nabestaanden, zijn de verkopers hierdoor eerder bereid om te verkopen tegen een aantrekkelijke prijs.
Geen wiskundige meetlat voor huizenprijzen
Voor het voorspellen van het toekomstig verloop van de huizenprijzen bestaat geen wiskundige meetlat. Er zijn veel factoren die invloed hebben. Bijvoorbeeld het aantal nieuwbouwwoningen dat er per jaar bijkomt, de kosten bij het huren van een woning en de vraag of gezinnen er financieel op vooruit of juist achteruit gaan.
Vergeet daarnaast de hypotheekrente niet. Deze staat nu uitzonderlijk laag en is een reden om juist wel te kopen. In de komende jaren wordt hier geen verandering in verwacht maar op de lange termijn zal dit voordeel ongetwijfeld afnemen.
Verstandige investering?
De vraag of de sterke groei nog terugkomt in de komende tien jaar, is niet hetzelfde als de vraag of het kopen van een woning verstandig is. We kunnen in ieder geval stellen dat de gemiddelde stijging van 4,86 procent de komende tien jaar onwaarschijnlijk lijkt. Daar staat tegenover dat banken en economische instanties vaak de neiging hebben om de woningprijzen puur zakelijk te bekijken. Het stijgende vertrouwen onder kopers en het effect daarvan wordt bijvoorbeeld nauwelijks meegenomen in het plaatje.
Terugkomend op de investeringsvraag, daarbij is van belang wat het alternatief is. Een woning huren heeft voordelen, maar een goede investering is het in ieder geval niet. Vooral in de afgelopen twee jaar maakte verhuurderscorporaties maximaal gebruik van de mogelijkheid om de huren te verhogen. De huren stegen in 2013 met 4,7 procent, vorig jaar bedroeg de stijging 4,4 procent.
Of de huizenprijzen blijven stijgen volgens het gemiddelde sinds 1947 of niet, als koper profiteer je er op dit moment van dat we net een huizencrisis achter de rug gehad hebben. Het risico op grote dalingen is daarmee klein. Daarnaast is de lage hypotheekrente positief voor je maandlasten.
