Hypotheek: wat is het?

Eerst even terug naar de basis. Een hypotheek is een lening. Het huis dat je koopt, is het onderpand van die lening. Jaarlijks los je een deel van de lening af. Daarnaast betaal je rente over de lening.

Hypotheekrenteaftrek

Om het aantrekkelijk en betaalbaar te maken een eigen huis te kopen, betaalt de overheid voor een deel mee aan jouw hypotheek. Dit doen ze, door middel van de hypotheekrenteaftrek. Dit houdt in dat je de rente die je over je lening betaalt, mag aftrekken van je inkomen. Hierdoor betaal je dus minder inkomstenbelasting.

Rekenvoorbeeld I
Je hebt een hypotheek van € 200.000 en betaalt 3,5% rente. Dit is € 7.000 bruto rente per jaar. Dit bedrag trek je af van het inkomen waar je belasting over moet betalen. Voor de meeste Nederlanders geldt een tarief van 42% voor de inkomensbelasting. Hiervan uitgaande zorgt de hypotheekrenteaftrek voor een jaarlijks voordeel van € 2.940.

Aflossen van hypotheek verplicht

Om in aanmerkingen te komen voor hypotheekrenteaftrek geldt er een belangrijke regel: je moet je hypotheek in 30 jaar aflossen. Aflossen kan op twee manieren. 

Lineaire hypotheek
Bij de lineaire hypotheek los je 30 jaar lang elke maand een vast bedrag af. Doordat je elke maand aflost, hoef je elke maand minder rente te betalen. Je hypotheeklasten (= rente + aflossing) worden dus iedere maand iets lager.

Annuïteitenhypotheek
Of je kiest de annuïteitenhypotheek. Hierbij blijven je hypotheeklasten 30 jaar lang gelijk. Het eerste jaar betaal je heel veel rente en weinig aflossing, het laatste jaar juist weinig rente en veel aflossing.

Wat je moet kiezen? Dat hangt af van wat je wil. Een annuïteitenhypotheek zorgt voor stabiele lasten maar is netto wel wat duurder. Een lineaire hypotheek is goedkoper, maar je moet dan wel bereid zijn bij aanvang meer te betalen per maand. Lees hierover ook het artikel ‘Annuiteitenhypotheek of lineaire hypotheek?’

Eigenwoningforfait

Naast de hypotheekrenteaftrek, krijg je als woningbezitter te maken met het eigen woning forfait. Deze belasting voor huizenbezitters zwakt het voordeel van de hypotheekrenteaftrek iets af. Huizenbezitters moeten een percentage van de woningwaarde bij het inkomen optellen voor de inkomensbelasting. Voor huizen onder € 1.040.000 is het forfait in 2015 gestegen van 0,7% naar 0,75%.

Rekenvoorbeeld II
De woning die je kocht bij rekenvoorbeeld I is € 196.000 waard. Het Eigenwoningforfait is € 1.470 (0,75% van de woningwaarde). Per saldo betaal je in 2015 dus € 7.000 hypotheekrente – € 2.940 hypotheekrenteaftrek + € 1.470 eigenwoningforfait = € 5.530 netto rentelasten, ofwel € 461 per maand.

Maximale hypotheek in 2015

De maximale hypotheek die je kunt krijgen is van twee factoren afhankelijk: je inkomen en de waarde van de woning die je koopt.

Het Nibud bepaalt jaarlijks wat we op basis van ons inkomen maximaal mogen lenen voor de aankoop van een woning. Voor 2015 is de norm van het Nibud een stuk strenger geworden. De leencapaciteit voor een koppel dat een gezamenlijk jaarinkomen heeft van € 40.000, daalde van € 176.678 naar € 166.077.

Ook de normen voor wat je maximaal mag lenen op basis van de woningwaarde zijn strenger geworden. Dit jaar mag je maximaal 103% van de woningwaarde lenen. Kost je woning € 200.000, dan mag je dus maximaal € 206.000 lenen. In 2014 was dat nog 104% (€ 208.000).

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Wie een hypotheek afsluit, kan kiezen voor Nationale Hypotheek Garantie. Met deze garantie wordt bij een gedwongen verkoop van je woning, bijvoorbeeld na scheiding, je restschuld onder bepaalde voorwaarden kwijtgescholden en overgenomen door het Waarborgfonds Eigen Woning.

Dit is niet het enige voordeel. In ruil voor de extra zekerheid die het waarborgfonds biedt bij een NHG-hypotheek, geeft de bank je een lagere rente. Dit kan 0,2% tot 0,7% schelen. Overigens mag een hypotheek met NHG op dit moment maximaal € 265.000 hoog zijn. Per 1 juli 2015 gaat die grens omlaag, naar € 245.000.

Je hebt nu de basis van hypotheken onder de knie. Natuurlijk valt er nog veel meer vertellen. Bijvoorbeeld over de historisch lage hypotheekrente van dit moment. Hierdoor is een hypotheek op dit moment relatief goedkoop. En dat biedt mogelijkheden. Wil je weten wat de mogelijkheden voor jou zijn? Vul dan je gegevens in op onderstaande antwoordkaart.