Van Hoek presenteerde in zijn meerjarige visie op de bouwmarkt tot veler verrassing de volgende groeicijfers: 17% meer nieuwbouwhuizen in 2015, gevolgd door een jaarlijkse toename van 10,5%. Het EIB deed bouwbedrijven alvast de aanbeveling haast te maken met het aannemen van personeel. De visie van Van Hoek werd uitstekend ontvangen in een sector die de afgelopen jaren werd geplaagd door faillissementen en werkloosheid. 

Meer huishoudens is meer bouwen
De voorspelde groei is volgens Van Hoek als volgt te verklaren: als het aantal huishoudens toeneemt, dan moet het aantal woningen in Nederland minstens zo snel toenemen. Als dat niet het geval is, ontstaat er schaarste. Mensen moeten nu eenmaal ergens wonen. De afgelopen jaren liep de bouw van nieuwe woningen sterk achter bij de stijging van het aantal huishoudens.

Drie scenario's
Het tekort op de huizenmarkt kan zich volgens Van Hoek op drie manieren uiten. 

Scenario 1: Na de magere jaren volgen de vette jaren. Om de schade in te halen wordt er tijdelijk veel meer gebouwd dan er vraag is vanuit de stijging van het aantal huishoudens.

Scenario 2: Een inhaalslag zit er niet in, maar langzaamaan wordt er wel steeds meer gebouwd tot de woningproductie weer gelijkloopt met de toename van het aantal huishoudens.

Scenario 3: Het tekort aan woningen blijft ook op de lange termijn alleen maar toenemen, waardoor er een risico op ongezond snel stijgende prijzen en bubbelvorming ontstaat.

Scenario twee meest waarschijnlijk
De groeicijfers van het EIB zijn gebaseerd op scenario twee. Van 2010 tot 2017 is dan een tekort ontstaan van 120.000 woningen, maar na 2017 wordt het gat niet meer groter. "Waarom dit een zeer optimistisch scenario zou zijn en zelfs het product van wensdenken, ontgaat me", zegt Van Hoek in bouwblad Cobouw. "Het is een redelijk 'middenscenario' met zowel opwaartse als neerwaartse risico's."

Nee, want Brussel en Den Haag
De Delftse academicus Priemus las met veel scepsis de cijfers van het EIB en wijdde er een column aan, waarin hij het EIB beticht van onrealistisch optimisme. Volgens hem is een stijging van het aantal huishoudens niet één op één om te zetten in een stijging van de vraag naar woningen. Dit omdat de financiering van huizen maar zeer moeizaam gaat.

Priemus wijst naar Den Haag dat de hypotheekrente afbouwt en naar Brussel, dat graag banken met grote geldbuffers wil zien. Allemaal factoren die maken dat er misschien wel meer huishoudens bijkomen, maar dat dit geenszins betekent dat de nieuwbouw explodeert.

Koopkracht sterker dan woningprijs
Van Hoek heeft voorlopig het laatste woord. Hij stelt dat als het aantal opgeleverde huizen de komende jaren laag blijft, daar dezelfde verslechtering van omstandigheden voor nodig is als die we nu achter de rug hebben. Priemus maakt volgens Van Hoek de fout te denken dat de gevolgen van de crisis zich nog moeten openbaren.

Daarbij relativeert Van Hoek de problemen die er zouden zijn met het financieren van woningen door te laten zien dat de koopkracht procentueel veel minder sterk is afgenomen dan de daling van de huizenprijzen.

Wie heeft er gelijk?
Priemus houdt zich vast aan jarenlange ervaring en weet dat de Nederlandse woningmarkt te complex is om in een eenvoudig model te vangen. Van Hoek is van mening dat een voorspelling alleen legitiem is wanneer deze op basis van feiten en logische samenhang gemaakt wordt. Dat Van Hoek vindt dat het EIB dit wel doet en Priemus tekortschiet laat hij fijntjes merken in Cobouw: "Hierin onderscheiden we ons van sommige hoogleraren … die u willen doen voorkomen dat zij een betere glazen bol hebben."

Conclusie? Van Hoek's voorspellingen zijn uitermate optimistisch. Het jaar van de kentering heeft hij al eens moeten bijstellen. Anderzijds kan Priemus niet aangeven waar het reservoir huishoudens zonder zelfstandige woonruimte blijft. De enige conclusie is wellicht dat als de woningbouw niet snel op gang komt, het optimisme over stabiliserende huizenprijzen snel om kan slaan in het begin van een nieuwe bubbel.