Je hypotheek verkopen, hoe werkt dat?
Een lage hypotheekrente als extra verkoopargument

De nieuwe tv-commercial van Aegon komt met een verrassende vraag: "Wist je dat je je hypotheek kunt mee verkopen?" Verrassend, omdat die mogelijkheid al jaren bestaat maar eigenlijk nauwelijks wordt gebruikt. Dat komt met name omdat de hypotheekrente nu laag is. Dus waarom 'moeilijk doen' als je zelf een lagere rente kunt krijgen? Een vreemde stunt van Aegon. Of zit er toch wat in? Wat houdt het verkopen van je hypotheek in?
Wie een woning koopt, heeft daar normaal gesproken een lening
voor nodig. Zo'n lening krijg je door een nieuwe hypotheek te
sluiten, een eventuele bestaande hypotheek (van je vorige woning)
mee te nemen of de hypotheek van de verkoper over te nemen. Dit
laatste wordt een zogenaamde 'doorgeefregeling' genoemd.
De Doorgeefhypotheek
Zo'n 'doorgeefhypotheek' is op papier niets bijzonders. Het is
geen hypotheekvorm zoals bijvoorbeeld een aflossingsvrije of
annuïteitenhypotheek. De koper neemt enkel de bestaande hypotheek
over, inclusief de bijbehorende voorwaarden als rentetarief en
looptijd.
Hoe werkt het?
Stel, je koopt dit jaar een woning. Je neemt hiervoor een
hypotheek van € 250.000 en omdat de rente nu toch laag is, zet je
deze rente voor 20 jaar vast. In 2019 zet je je woning weer te koop
voor een vraagprijs € 300.000. Er is een potentiële koper die het
huis graag wil hebben, maar de vraagprijs van € 300.000 vindt hij
te hoog.
Schiet de koper te hulp
Je koper kan die € 300.000 niet betalen. Met de actuele
hypotheekrente van dat moment (bijvoorbeeld 6%) mag hij van zijn
bank maximaal € 270.000 lenen, zodat de maandlasten betaalbaar
blijven. Wil je toch die koper interesseren, dan moet je flink
zakken in prijs. Tenzij… jij bereid bent om niet alleen je woning,
maar ook je hypotheek te verkopen. De koper neemt jouw lage
rentarief over, waardoor zijn maandlasten lager uitvallen. Dat
maakt jouw woning opeens wél betaalbaar. Sterker nog, het maakt je
woning meer waard.
Rekenvoorbeeld:
(Omwille de complexiteit laten we eventuele aflossing op de
hypotheek achterwege)
Wat levert het op?
Regelt je potentiële koper zelf een hypotheek, dan betaalt hij
jaarlijks netto € 10.440 rente. Neemt hij jouw hypotheek van €
250.000 over, dan heeft hij een aanvullende lening van € 50.000
nodig om het huis te kunnen financieren. In totaal betaalt hij
hiervoor € 7.830 rente per jaar: een besparing van € 2.610 per
jaar.
Reken dat verschil voor de gehele rentetermijn door, en je koper
bespaart zo 15 x 2.605 = € 39.150. En daar wordt jouw huis een stuk
aantrekkelijker van.
Beperkingen
Hoewel hypotheken worden gezien als 'complexe financiële
producten', is de doorgeefregeling geen ingewikkelde of risicovolle
constructie. Niet alle hypotheekverstrekkers bieden je deze
mogelijkheid, maar bij onder andere Obvion en Aegon is het een
standaard-bepaling in de hypotheekovereenkomst.
Je ontkomt als koper met deze regeling overigens niet aan de
standaard procedure: de bank bekijkt of jouw financiële plaatje aan
de eisen voldoet. Is dat niet het geval, dan kan de bank besluiten
een rente-opslag voor extra risico te rekenen.
Wanneer is dit interessant?
Een doorgeefhypotheek is interessant wanneer er sprake is van een
langlopende rentevaste termijn, tegen een laag rentetarief. En daar
zit juist de crux: op dit moment is de hypotheekrente zó laag dat
er geen enkele reden is een bestaande hypotheek over te nemen. Met
3,55% voor een 10-jaar vaste hypotheek zitten we op dit moment 0,1%
boven de laagste rente die in Nederland ooit
verkrijgbaar is geweest.
Ofwel: Je bent momenteel met een nieuwe hypotheek (of een nieuwe
rentevaste termijn) juist erg voordelig uit. Waarom Aegon hier op
dit moment mee adverteert is dan ook een groot raadsel - Aegon was
niet bereikbaar voor een reactie. Maar dat neemt natuurlijk niet
weg dat de doorgeefregeling je in de toekomst wél voordeel kan
bieden.
De verkoop van je hypotheek kan een prima constructie zijn
om je potentiële woningkoper over de streep te trekken. Je blijft
natuurlijk wel zelf achter met de schade: neem je na verkoop van je
woning weer een nieuwe hypotheek, dan betaal je zelf een hoger
tarief. De doorgeefregeling is daarom vooral interessant voor
mensen die niet direct een nieuwe hypotheek nodig hebben,
bijvoorbeeld wanneer je verhuist naar een huurwoning of gaat
samenwonen. Meer weten over een hypotheek met een doorgeefregeling,
laat een reactie achter.
Meer weten of persoonlijk advies?
Vink hieronder aan over welke onderwerpen je meer informatie wilt ontvangen.
Bedankt voor je interesse, het formulier is verzonden
- Je ontvangt een e-mail ter bevestiging
- We nemen je vraag / verzoek om informatie snel in behandeling
- Afhankelijk van je vraag komt de reactie via Wegwijs of een externe specialist