Per 1 januari kan het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW), dat de NHG afgeeft, veel gemakkelijker oordelen dat de verkoop van een woning niet noodzakelijk is. Het moet veel verder komen voordat zij de hypotheeklasten van een in de problemen gekomen huiseigenaar als 'ondraaglijk hoog' beschouwen. Zonder verkoop is er namelijk slechts virtueel een restschuld en kan de huiseigenaar geen beroep meer doen op de NHG. Een andere optie die WEW zichzelf verschaft heeft, is om de hypotheekschuld precies zover terug te brengen, dat de lasten volgens hen wel weer 'draaglijk' zijn. Een woningbezitter is zo nauwelijks uit de problemen geholpen.

Paradox bij hypotheekgarantie
Het draait dus om de nieuwe criteria van wat het WEW draaglijk acht. Als je die naast de wettelijke regels legt voor het afsluiten van nieuwe hypotheken, zou men op grond van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen al gauw van overkreditering spreken. Bij overkreditering vertrekt de bank je een hogere lening dan je volgens de regels zou mogen hebben op basis van je inkomen.

In extreme gevallen kan WEW berekenen dat hypotheeklasten behorend bij een hypotheek van 8,5 keer het jaarinkomen draaglijk zijn. Die paradox, (onbetaalbaar geachte hypotheek voor nieuwe klanten, maar prima betaalbaar voor klanten in de problemen) is niet het enige dat de wenkbrauwen doet fronsen. De nieuwe criteria gelden namelijk niet alleen voor nieuwe hypotheekgaranties, maar ook voor bestaande hypotheken met NHG.

Restschuld of net betaalbare hypotheek?
Het WEW kan de nieuwe voorwaarden per direct op iedereen toepasbaar verklaren, omdat de huizenbezitter geen officiële partij is in de garantie-overeenkomst. De hypotheekgarantie is aangegaan tussen de bank en het WEW. Het garantiefonds heeft met de banken afgesproken dat het de voorwaarden eenzijdig kan wijzigen. Voor nieuwe garanties kunnen ze dat dus zonder slag of stoot doen, maar voor de oudere overeenkomsten zouden de banken in protest kunnen komen. De oude, consumentvriendelijke regels zijn namelijk ook in het belang van de bank. Een direct ingeloste restschuld is voor een bank te verkiezen boven een net-aan betaalbare hypotheek die nog steeds 'onder water' staat.

Misbruik of angst?
WEW-directeur Karel Schiffer zei in de Volkskrant dat hij 10 tot 15 procent minder verwacht uit te keren dankzij de versobering. "Sommige huiseigenaren denken de NHG te kunnen gebruiken als pinautomaat, maar daar zijn we niet voor. Het is belangrijk dat we maatregelen nemen om misbruik te voorkomen." De NHG garandeert momenteel voor 159 miljard euro aan hypotheken. Het vermogen om restschulden te vergoeden bedraagt 787 miljoen euro. Als die buffer op is, wordt de overheid aansprakelijk voor de verliezen. Hoewel het een bijzonder onwaarschijnlijk scenario betreft, wil de overheid toch graag van het risico af.

De NHG kost inmiddels bijna vier keer zoveel als voor de crisis (1 procent van de hypotheeksom tegen 0,28 procent in 2006). De rentekortingen die banken geven voor NHG-hypotheken worden daarentegen lager. Probeert Schiffer hier misbruik te voorkomen, of wordt de NHG langzaamaan zo onaantrekkelijk gemaakt dat ze irrelevant is voor nieuwe woningkopers en dus risicovrij voor de overheid? Bovenal is het jammer dat men zich probeert te verzekeren voor moeilijke tijden en dat de partij die uitkomst biedt zich terugtrekt als de moeilijke tijden daadwerkelijk aanbreken.