Even een paar jaar terug in de tijd. Opeens was daar de woekerpolis. Een hypotheek met enorm hoge kosten waarbij de inleg om de hypotheek af te lossen deels werd opgegeten door premie van de overlijdensrisicoverzekering. Nee, makkelijker kunnen we het niet maken, en dat was het probleem ook. Het was een misser van de financiële sector. De zoveelste.    

Totale reorganisatie financiële partijen
Niet alleen de woekerpolis moest op de schop. Met de gehele sector was iets mis. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) ontstond en hakte hard in op alles wat riekt naar oneerlijkheid en zelfverrijking. Zo ontstond ook het initiatief voor het provisieverbod.

Betalen via provisie: een terugblik
Betalen via provisie, hoe werkte dat ook al weer? Hypotheekadvies was gratis. Sloot je uiteindelijk een hypotheek af, dan betaalde je een bepaald percentage over de hypotheek aan afsluitkosten, meestal 1%. Op een hypotheek van € 300.000 (de huizenprijzen en overdrachtsbelasting waren toen hoger), verdiende je adviseur dus € 3.000. Ging je na een advies niet met de adviseur in zee, dan had de adviseur pech.

Financiële prikkels in overvloed
Banken en verzekeraars hoopten natuurlijk dat adviseurs bij hen een hypotheek afsloten. Dus verhoogden zij de provisie of keerden ze een extra bedrag uit (bonusprovisie) als er genoeg hypotheken bij hen werden afgesloten. Daarmee werd het discutabel of de adviseur het belang van de klant wel écht voorop had staan.
 
In veel gevallen was dat gelukkig wel zo. Maar helaas zwichtte een deel van de adviseurs voor de financiële prikkel. Ze adviseerden de hypotheek met de hoogste provisie, in plaats van de hypotheek met de beste rente en voorwaarden voor de consument. Het vertrouwen van de sector werd beschadigd. De goede adviseurs, want die waren er ook, leden daarbij onder de kwaden.

Massa-ontslag accountmanagers bij verzekeraars
Dat die financiële prikkel echt heeft bestaan, werd eind 2012 goed duidelijk. De verzekeraars hielden een grote schoonmaak binnen hun team aan accountmanagers. Het waren deze accountmanagers die eerder de gunst van de adviseur voor zich trachtten te winnen. Door het provisieverbod werden deze werknemers plotsklaps overbodig. Hun functie verdween, een golf van ontslagen en herplaatsingen was het gevolg.

In 2013: de klant betaalt
Inmiddels betaal je als klant rechtstreeks voor het advies dat je krijgt. Wel zo transparant, want je weet waarvoor je betaalt. Ten minste, als je de tijd neem om de gegeven informatie goed door te nemen. Want eerlijk is eerlijk: veel mensen hebben in het verleden hun handtekening gezet onder een document dat ze niet of nauwelijks hadden doorgelezen. Een kritische spiegel is hier op z'n plaats.

Het voordeel van betalen voor advies is dat de adviseur écht de beste situatie voor zijn klant zal bepalen. Het nadeel is dat die klant niet zo makkelijk meer wisselt tussen bank,hypotheekadviseur en financieel adviseur. Voor elk advies moet de klant op dit moment los betalen en een second opinion wordt zo een dure aangelegenheid.

Wat kost hypotheekadvies?
De kosten voor hypotheekadvies lopen uiteen van € 1.000 tot € 2.000 bij de Rabobank, ING of ABN AMRO, tot € 2.000 á € 3.000 bij een onafhankelijk adviseur.  Een logische conclusie zou zijn: voor hypotheekadvies ga je naar de bank. Dat is immers goedkoper. Maar let op: het ene advies is het andere niet. Een bank geeft je advies over zijn eigen hypotheken. De adviseur geeft advies over alle hypotheken die er zijn. En dat maakt een groot verschil.

Bekende bank, hogere hypotheekrente
ABN AMRO, Rabobank en ING, de grote banken in Nederland, bieden vrijwel nooit de laagste hypotheekrente. Dat hoeven ze ook niet, door hun naamsbekendheid komen de klanten toch wel. Met z'n drieën verstrekken ze 70% van alle hypotheken in Nederland.

Wie echter minder rente wil betalen voor zijn of haar hypotheek, kiest op dit moment toch echt voor een andere hypotheekverstrekker.

Goedkoop is duurkoop
Laten we er eens vanuit gaan dat je de kosten voor hypotheekadvies meefinanciert in je hypotheek. Advies bij de bank kost je € 1.500, advies bij de onafhankelijk hypotheekadviseur € 2.500. Een verschil van € 1.000 ten nadelen van de onafhankelijke adviseur.

Rekenvoorbeeld
Stel we rekenen met een hypotheek van € 225.000. Bij de onafhankelijk adviseur is die hypotheek dan € 1.000 hoger,  € 226.000 dus. Vervolgens vergelijken we de hypotheekrente van de grote banken met die van de voordeligste aanbieders: Argenta (3,75% voor 10 jaar vast) en Aegon (4,3% voor 20 jaar vast).

De conclusie is duidelijk: je betaalt € 1.000 meer voor het hypotheekadvies, maar per saldo ben je duizenden tot tienduizenden euro's goedkoper uit. Geen wonder dat de grote banken relatief goedkoop advies geven: dat wordt uiteindelijk ruimschoots gecompenseerd.  Bekijk hier het overzicht met laagste hypotheekrentes op dit moment.

10 jaar langer stabiele lasten voor slechts € 13
Wie goed kijkt, ziet bovendien dat je voor 10 jaar stabiele hypotheeklasten (10 jaar vast) bij Rabobank en ING (4,2%) praktisch net zoveel betaalt als voor 20 jaar stabiele hypotheeklasten (20 jaar vast) bij Aegon (4,3%). Voor € 13 extra per maand, heb je 10 jaar langer de zekerheid van stabiele woonlasten. Geen slechte investering.

De onafhankelijke adviseur lag onder vuur, en dat was terecht. Maar ruim een jaar later is markt behoorlijk veranderd. Het zijn de banken die je lokken met een laag adviestarief. Dat die banken jou niet het beste advies geven, maar alleen een advies dat altijd uitkomt bij hun eigen hypotheek, is iets waar de politiek  zich over uit zou moeten spreken. Vooralsnog geldt voor de banken nog altijd: "Wij van WC-eend adviseren WC-eend".