Hypotheek: de basis
De basis van een hypotheek is niet ingewikkeld. Je leent geld om een woning te kunnen kopen. Het onderpand van die lening, is je woning. En over die lening betaal je jaarlijks rente, bijvoorbeeld 4,5%. Dit noemen we de bruto rente.

Renteaftrek bij je hypotheek
Om te zorgen dat een eigen huis betaalbaar is, betaalt de overheid mee aan jouw woning. Daarom mag je de rente die je over je lening betaalt, aftrekken van je inkomen. Hierdoor betaal je dus minder inkomstenbelasting. De meeste Nederlanders betalen over het bovenste deel van hun inkomen 42% belasting. Betaal je jaarlijks € 10.000 hypotheekrente, dan mag je dat bedrag van je inkomen aftrekken.

Tegelijkertijd moet je, als je een eigen woning hebt, een bedrag genaamd het Eigen Woning Forfait bij je inkomen, optellen. Dit zorgt er dus als het ware voor dat je minder belasting terug kunt vragen. Per saldo krijg je van je € 10.000 hypotheekrente zo'n € 3.600 weer terug van de belasting.

Verplicht hypotheek aflossen
Wil je in aanmerking komen voor het belangrijkste Nederlandse voordeel, de hypotheekrenteaftrek, dan moet je jouw hypotheek in 30 jaar aflossen. Doe je dat in 30 gelijke stapjes, dan heet dat een lineaire hypotheek. Los je aan het begin minder en later meer af, dan heet het een annuïtaire hypotheek (zie afbeelding).



Lineaire hypotheek goedkoper, annuïtaire hypotheek stabieler
Rekenvoorbeeld: Je hebt voor een woning een hypotheek nodig van € 250.000. Bij een lineaire hypotheek los je 30 jaar lang elke maand een vast bedrag af. Doordat je elke maand aflost, hoef je elke maand minder rente te betalen. Je hypotheeklasten (= rente + aflossing) worden dus iedere maand iets lager.

Bij de annuïtaire hypotheek betaal je juist iedere maand hetzelfde bedrag. Dit wordt "de annuïteit" genoemd. Het eerste jaar betaal je heel veel rente en weinig aflossing, het laatste jaar juist weinig rente en veel aflossing. Je hypotheeklasten blijven 30 jaar lang gelijk.

Veel mensen vinden het prettig om elke maand stabiele vaste lasten te hebben. Daarom is de annuïtaire hypotheek erg populair. De lineaire hypotheek is echter wat goedkoper. Bij een hypotheek van € 250.000 betaal je maandelijks gemiddeld € 1.040 (rente + aflossing) voor de lineaire hypoheek en € 1.115 voor de annuïtaire hypotheek. Dat lijkt een klein verschil, € 75 per maand, maar over de gehele looptijd van 30 jaar kost deze annuïtaire hypotheek je € 75 x 12 x 30 = € 27.000 meer.

Maximale hypotheek
Je maximale hypotheek wordt berekend aan de hand van je inkomen en de waarde van de woning. In 2014 mag je maximaal 104% van de woningwaarde lenen. Kost je woning € 200.000, dan mag je dus € 208.000 lenen. In 2013 was dat nog 105% (€ 210.000). Bij inkomens geldt dat partners meer kunnen lenen dan individuen. Wil je precies weten hoeveel je kunt lenen, raadpleeg dan altijd een hypotheekadviseur.

Hypotheek met NHG
Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan worden je schulden kwijtgescholden als je onverhoopt je lasten niet meer kunt betalen: bijvoorbeeld door een scheiding of omdat je werkloos bent geworden. Bovendien krijg je met een NHG-hypotheek een lagere rente. Dit kan 0,2% tot 0,7% schelen. Een hypotheek met NHG mag maximaal € 290.000 hoog zijn. Per juli 2014 daalt deze grens naar € 265.000.

Heb je je woning met schuld verkocht, of vermoed je dat je je woning in 2014 met schuld gaat verkopen, dan mag je die schuld optellen bij je volgende hypotheek. Het voordeel daarvan is dat je dan je restschuld in kleine stukjes per maand kunt afbetalen.

Minder hypotheekrenteaftrek in 2014
We schreven al dat je de hypotheekrente mag aftrekken van je inkomen, maar dat geldt niet voor alle rente. Het gedeelte dat je niet mag aftrekken, noemen we het Eigen Woning Forfait. In 2014 gaat dit naar 0,7% van de waarde van je woning. In 2013 was dit nog 0,6%. Bij diezelfde woning van € 200.000 mag je dit jaar dus € 1.400 níet aftrekken.

Dit was de hypotheek 2014 in een notendop. Natuurlijk valt er nog veel meer te vertellen, maar de essentie heb je nu onder de knie. Belangrijk om te weten is dat, als we naar de geschiedenis kijken, de hypotheekrente nu erg laag staat (bekijk overzicht laagste hypotheekrente). Een hypotheek is daardoor momenteel relatief goedkoop, en dat biedt mogelijkheden. Overweeg je een woning te kopen, laat je dan goed informeren over de mogelijkheden.