Hoe herken je de bubbel?
Woningmarkt Zweden zwemt zelfde fuik in als Nederland

In Zweden worden de huizen duurder. Dat is prettig voor ze, zou je denken, maar daar zijn de Zweden het niet mee eens. Volgens de Zweedse vereniging van Makelaars is de prijs van een appartement in 2013 met gemiddeld 11 procent gestegen. Met zulke forse waardestijgingen in zo'n kort tijdsbestek ontstaat al gauw een zeepbel. De prijzen van woningen worden zo snel opgepompt, tot de bel een keer knapt. Verschillende vooraanstaande economen luiden de noodklok en noemen de Zweedse situatie onhoudbaar. De vraag is niet meer óf de Zweden in een zeepbel wonen, maar wanneer de zeepbel knapt. Hoe herken je eigenlijk zo'n zeepbel?
In Zweden is er voornamelijk een groot tekort aan woningen in de grote steden. In Stockholm en Göteborg is het voor starters, die nog geen vorig huis met winst hebben kunnen verkopen, bijna onmogelijk geworden een betaalbaar appartement te vinden. In tien jaar tijd zijn de prijzen van appartementen in deze twee steden drie keer over de kop gegaan. In de decembermaand liep de huizenprijs wat terug, maar de zorgen zijn daar bij lange na niet mee verdwenen.
Shiller zag het
aankomen
De Amerikaanse econoom en Nobelprijswinnaar Robbert Shiller
schreef in 2003 het boek Is there a Bubble in the Housing
Market? Dit boek gaat over het herkennen van zeepbellen
op de woningmarkt. In 2007, een jaar voordat de financiële crisis
uitbrak, voorspelde Shiller dat de huizenmarkt in de Verenigde
Staten op het punt stond in elkaar te storten. Bovendien voorzag
hij de chaos in de bankenwereld die zou ontstaan als gevolg van de
val. Volgens Shiller is het niet moeilijk om te herkennen of een
huizenmarkt in een bubbel zit, maar is het vooral moeilijk te
voorspellen wanneer de bubbel zal gaan knappen.
Altijd
overenthousiasme
"Een zeepbel gaat altijd gepaard met overenthousiasme," zegt
Shiller in een interview met een Amerikaanse nieuwszender.
"Prijsstijgingen zorgen voor succesverhalen en herinneren mensen
aan positieve theorieën die ze ooit eens hoorden. Daardoor zullen
ze zelf ook instappen voor teveel geld. Die cirkel kan zichzelf
jaren achtereen herhalen, met steeds hogere prijzen." Volgens
Shiller is het gezonder als huizenprijzen gelijke tred zouden
houden met de bouwkosten van huizen. Maar in een oververhitte
woningmarkt is daar geen sprake meer van en ontstaat er een andere
opvatting. "Met sterk stijgende prijzen zien gewone mensen hun huis
als een investering. Maar is er werkelijk iemand die denkt dat een
structurele waardestijging van 10 procent per jaar houdbaar
is?"
1999 hoogtepunt
Critici werpen tegen dat er steeds meer mensen komen die op
dezelfde grond moeten wonen. Grote procentuele stijgingen van de
huizenprijzen zijn volgens hen dus wel verklaarbaar, ook in
Stockholm en Göteborg. Shiller is het daar niet mee eens. Als
voorbeeld noemt Shiller de huizenmarkt in New York. "New York werd
ongeveer 200 jaar geleden het handelscentrum voor de rest van de
VS. Woningen zijn er momenteel ongeveer 4 tot 5 keer duurder dan op
andere plaatsen in de VS. Als je dat verschil uitspreidt over 200
jaar, dan stijgt de waarde van een huis in New York maar een
procent per jaar sneller dan elders in Amerika."
Sinds 1947 bedroeg de gemiddelde waardestijging in Nederland 5,15
procent per jaar. Pas vanaf midden jaren negentig begon de
jaarlijkse waardestijging flink uit de pas te lopen met het
langjarig gemiddelde, met als hoogtepunt 1999, toen woningen in een
jaar tijd bijna 20 procent meer waard werden. De crisis wierp de
huizenmarkt terug. Inmiddels tot zelfs onder het niveau dat hoort
bij het langjarig gemiddelde van 5,15 procent. Dat is een
vervelende situatie. De markt trekt momenteel weer aan, dus de
vraag stijgt. Er zijn echter te weinig huizen gebouwd de afgelopen
jaren. Daardoor lopen we het risico dat er net als in Zweden
woningschaarste ontstaat. Het gevolg is langzaamaan weer
oververhitting.
Strompelen van crash naar bubbel is onwenselijk. Om te
voorkomen dat er schaarste ontstaat, is het van belang dat de bouw
van nieuwe woningen in Nederland weer bevorderd wordt, ook al lijkt
de vraag nu nog klein. Voldoende blijven bouwen zal op termijn
echter zorgen voor meer stabiliteit in de markt en de kansen op een
nieuwe bubbel verminderen.