In Zweden is er voornamelijk een groot tekort aan woningen in de grote steden. In Stockholm en Göteborg is het voor starters, die nog geen vorig huis met winst hebben kunnen verkopen, bijna onmogelijk geworden een betaalbaar appartement te vinden. In tien jaar tijd zijn de prijzen van appartementen in deze twee steden drie keer over de kop gegaan. In de decembermaand liep de huizenprijs wat terug, maar de zorgen zijn daar bij lange na niet mee verdwenen.

Shiller zag het aankomen
De Amerikaanse econoom en Nobelprijswinnaar Robbert Shiller schreef in 2003 het boek Is there a Bubble in the Housing Market? Dit boek gaat over het herkennen van zeepbellen op de woningmarkt. In 2007, een jaar voordat de financiële crisis uitbrak, voorspelde Shiller dat de huizenmarkt in de Verenigde Staten op het punt stond in elkaar te storten. Bovendien voorzag hij de chaos in de bankenwereld die zou ontstaan als gevolg van de val. Volgens Shiller is het niet moeilijk om te herkennen of een huizenmarkt in een bubbel zit, maar is het vooral moeilijk te voorspellen wanneer de bubbel zal gaan knappen.

Altijd overenthousiasme
"Een zeepbel gaat altijd gepaard met overenthousiasme," zegt Shiller in een interview met een Amerikaanse nieuwszender. "Prijsstijgingen zorgen voor succesverhalen en herinneren mensen aan positieve theorieën die ze ooit eens hoorden. Daardoor zullen ze zelf ook instappen voor teveel geld. Die cirkel kan zichzelf jaren achtereen herhalen, met steeds hogere prijzen." Volgens Shiller is het gezonder als huizenprijzen gelijke tred zouden houden met de bouwkosten van huizen. Maar in een oververhitte woningmarkt is daar geen sprake meer van en ontstaat er een andere opvatting. "Met sterk stijgende prijzen zien gewone mensen hun huis als een investering. Maar is er werkelijk iemand die denkt dat een structurele waardestijging van 10 procent per jaar houdbaar is?"

1999 hoogtepunt
Critici werpen tegen dat er steeds meer mensen komen die op dezelfde grond moeten wonen. Grote procentuele stijgingen van de huizenprijzen zijn volgens hen dus wel verklaarbaar, ook in Stockholm en Göteborg. Shiller is het daar niet mee eens. Als voorbeeld noemt Shiller de huizenmarkt in New York. "New York werd ongeveer 200 jaar geleden het handelscentrum voor de rest van de VS. Woningen zijn er momenteel ongeveer 4 tot 5 keer duurder dan op andere plaatsen in de VS. Als je dat verschil uitspreidt over 200 jaar, dan stijgt de waarde van een huis in New York maar een procent per jaar sneller dan elders in Amerika."

Sinds 1947 bedroeg de gemiddelde waardestijging in Nederland 5,15 procent per jaar. Pas vanaf midden jaren negentig begon de jaarlijkse waardestijging flink uit de pas te lopen met het langjarig gemiddelde, met als hoogtepunt 1999, toen woningen in een jaar tijd bijna 20 procent meer waard werden. De crisis wierp de huizenmarkt terug. Inmiddels tot zelfs onder het niveau dat hoort bij het langjarig gemiddelde van 5,15 procent. Dat is een vervelende situatie. De markt trekt momenteel weer aan, dus de vraag stijgt. Er zijn echter te weinig huizen gebouwd de afgelopen jaren. Daardoor lopen we het risico dat er net als in Zweden woningschaarste ontstaat. Het gevolg is langzaamaan weer oververhitting.

Strompelen van crash naar bubbel is onwenselijk. Om te voorkomen dat er schaarste ontstaat, is het van belang dat de bouw van nieuwe woningen in Nederland weer bevorderd wordt, ook al lijkt de vraag nu nog klein. Voldoende blijven bouwen zal op termijn echter zorgen voor meer stabiliteit in de markt en de kansen op een nieuwe bubbel verminderen.