De Autoriteit Consument en Markt (ACM) heeft het plan van Blok grondig bekeken en komt tot een weinig hoopvolle conclusie. Het zonder aanpassingen doorvoeren van het plan kan zelfs hogere hypotheekrentes tot gevolg hebben. Het tegenovergestelde van Bloks bedoelingen.

Waarom een lagere hypotheekrente?
Waarom zou het plan in eerste instantie resulteren in een lagere hypotheekrente? Dit heeft alles te maken met risico. Bijvoorbeeld pensioenfondsen hebben vele miljarden euro's in beheer, geld dat ze elders investeren. Hypotheken zijn echter een relatief risicovolle investering voor de fondsen. In Nederland valt het aantal mensen dat de woonlasten niet meer kan betalen op zich mee. Toch vormt dit voor de pensioenfondsen voldoende risico om de hypotheekmarkt deels links laten liggen.

NHI dient hier verandering in te brengen. De hypotheekinstelling is een soort bank die het geld van pensioenfondsen weer doorleent aan de banken. Daarbij neemt NHI het grootste risico voor haar rekening en geldt staatsgarantie wanneer huiseigenaren de hypotheek niet meer af kunnen lossen. Meer veiligheid dus voor banken en pensioenfondsen, die in ruil daarvoor genoegen nemen met  iets minder winst op de hypotheek.

Wat is het probleem?
De Autoriteit Consument en Markt maakte recent echter korte metten met het oorspronkelijke plan, dat vooral gericht was op  hypotheken die al lopen. Met name een voordeel voor grote Nederlandse banken als ABN AMRO, ING en Rabobank, die de dienst uitmaken op de hypotheekmarkt. Die profiteren het meest omdat ze opeens garantie kunnen krijgen op reeds verstrekte hypotheken. Deze beschermde positie schrikt mogelijke nieuwkomers af.

Stel: je wilt als (buitenlandse) bank in Nederland starten met het aanbieden van hypotheken. Dan moet je opboksen tegen banken die door hun veilige status makkelijk en tegen een lagere rente kunnen lenen van investeerders. Als nieuwkomer heb je die status nog niet en sta je al achter voordat het spel begint. Kortom, de kans op nieuwkomers is klein en zowel de gewenste concurrentie als daling van de hypotheekrente blijft uit.

Alleen nieuwe hypotheken?
Naar verwachting past het ministerie de plannen aan na de kritiek. Een mogelijke wijziging is de beperking tot nieuwe hypotheken waar Nationale Hypotheek Garantie (NHG) op rust. Iedere bank kan dan bij de verkoop van hypotheken evenveel profiteren. Voor banken en pensioenfondsen een behoorlijke stap terug in vergelijking met het oorspronkelijke idee. De banken azen juist op de grote pot geld van investeerders, waar ze ook graag lopende hypotheekverplichtingen voor aanbieden. 

Het is nog niet zeker met welke aanpassing Blok het NHI-plan alsnog uit wil voeren. Duidelijk is wel dat het oorspronkelijke doel, het aanboren van een geldbron bij grote investeerders, wat uit zicht raakt. En daarmee ook het gevolg dat jou als woningkoper het meest interesseert: een lagere hypotheekrente.