Nederlandse woning al sinds 1999 'te duur'
Waar zit de absolute bodem?
De Nederlandse woningmarkt is een zeepbel. Tenminste, dat zeggen veel analisten en professoren. Piet Moerland, directeur van de Rabobank, zegt dat de woningen zijn "uitgebodemd". Maar is dat echt zo of is de wens hier vader van de gedachte? Om hier antwoord op te geven, moeten we de prijs van een woning relateren aan de inflatie, ofwel de mate waarin alle goederen in Nederland duurder worden. Als we dat doen, zien we dat onze woningen al sinds 1999 te duur zijn.
Inflatie, het blijft een ingewikkeld onderwerp. Alles wat we
kopen wordt elk jaar duurder. Alles dat in 2001 € 100 kostte,
kostte één jaar later € 104,50. De inflatie was toen dus 4,5% en
daarmee relatief hoog. Gemiddeld worden spullen ieder jaar 2,5%
duurder. Waarom spullen duurder worden, verklaren we in het
aankomende Wegwijs-magazine (nov. 2013).
Alles wordt duurder
Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) berekent elk jaar de
inflatie. We weten dus precies hoeveel duurder alles werd door de
jaren heen. Iets waarvoor je € 100 betaalde in 1983, kostte € 121
in 1993, € 156 in 2003 en € 186 in 2013. In dertig jaar tijd is
alles dus 86% duurder geworden.
Woningen en inflatie
In plaats van dit voorbeeld met € 100 kun je ook de prijs van een
gemiddelde woning nemen. Het inflatiepercentage geldt namelijk voor
alle spullen in Nederland, dus waarom niet voor woningen. Een
woning kost nu gemiddeld € 211.000. De afgelopen jaren daalde de
woningprijs sterk. De jaren ervoor steeg de prijs van een huis
juist enorm.
Prijzenbubbel sinds 1999?
Schetsen we een woningmarkt waar alleen de normale prijsstijging
(inflatie dus) een rol heeft gespeeld, en waar geen sprake is van
zeepbellen, dan moeten we kijken naar het jaar 1999. Eind dat jaar
kostte een woning zo'n € 155.000. Tellen we daar 14 jaar inflatie
bij op, dan komen we uit bij de € 211.000 van dit moment.
Dat zou betekenen dat er sinds 1999 een prijzenbubbel is
ontstaan, toch? Nee, dat hoeft niet. Gaan we namelijk nog wat
verder terug, naar 1995, dan kostte een eigen huis maar € 93.750.
Tellen we daar 18 jaar inflatie bij op, dan zou een gemiddelde
woning in 2013 € 137.200 moeten kosten. Daar zitten we nog €
74.000 boven. Om te beoorden of een prijs anno 2013 te hoog of
misschien zelfs wel te laag is, moet we dus de juiste
datum als basis nemen.
Als je écht wilt weten of een woning nú te duur is, dan
moet je ook weten wanneer de prijs wél klopte. Een eerdere analyse
in Wegwijs Magazine
van december 2011 gaf aan dat op basis van een langjarige
stijging sinds 1947 de woning-zeepbel inmiddels leeg is gelopen.
Woningen zijn nu eigenlijk al goedkoper dan dat ze zouden moeten
zijn. Echter, de inschatting dat er in 2012 al stabiliteit op zou
treden, is onjuist. Die laat nog even op zich wachten. De huidige
crisis blijkt toch hardnekkiger dan gedacht.
