Woningbezitter maakt koopprijs te belangrijk
Al in Rembrandts tijd moeite met verlies

De beslissing om een huis te verkopen met verlies is niet leuk en vergt wat van het incasseringsvermogen. De Maastrichtse hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz heeft aangetoond dat Nederlanders in de Gouden Eeuw al moeite hadden met het nemen van een verlies op hun woning. Eichholtz analyseerde alle transacties op de Amsterdamse Herengracht tussen 1650 en 1973. Als de mogelijke verkoopprijs lager lag dan de aankoopprijs, was de kans op een verkoop van de woning aanzienlijk kleiner.
De conclusie van Eichholtz past in een bekend
psychologisch fenomeen, de 'loss aversion'. Simpel gezegd houdt dat
in dat een risico op een verlies van 100 euro sterker wordt gevoeld
dan de mogelijkheid op 100 euro winst. Naar huizenbezitters
vertaald betekent het dat zij een huis liever niet verkopen als ze
er minder voor krijgen dan wat ze er voor betaald hebben. Zelfs als
er voldoende geldige argumenten zijn om wel te verkopen.
Bijvoorbeeld omdat het nieuwe huis relatief evenveel in
aanschafprijs is gezakt. Eichholtz laat zien dat zelfs als een huis
geërfd wordt, de aanschafprijs van de vorige bewoner nog steeds als
referentiekader dient in een beslissing om te verkopen.
Het fenomeen dat een verlies niet eenvoudig genomen wordt, is
sinds het begin van de geanalyseerde periode alleen maar sterker
geworden. In de 17e en 18e eeuw was de kans op verkoop 15 procent
kleiner als het huis minder waard geworden was sinds de aankoop. In
de 20e eeuw was dat percentage gestegen tot 38 procent.
Aanschafprijs heeft amper belang
Er zijn ook rationele redenen te bedenken waarom in waarde
gedaalde huizen minder vaak verkocht worden. Bijvoorbeeld omdat de
waarde van de hypotheek hoger is dan de verwachte opbrengst van het
huis. Als die restschuld niet valt te financieren, zal een bank
niet altijd gaan met de verkoop. De verwachting dat de woningmarkt
op korte termijn gaat stijgen, geldt ook als rationele reden. Toch
denkt Eichholtz dat deze uitleg niet de gehele verklaring kan zijn.
Volgens de Maastrichtse hoogleraar hebben mensen onterecht een
psychologische binding met de aanschafprijs van hun woning. Omdat
die kosten al gemaakt en onomkeerbaar zijn, zouden eigenaren met de
aanschafprijs juist geen rekening moeten houden.
De buren verliezen ook
Hoewel de aankoopprijs eigenlijk geen rol zou moeten spelen in de
beslissing tot verkoop, duurt het lang voordat het als argument om
niet te verkopen verdwijnt. Pas na ongeveer 20 jaar is de betaalde
prijs zo ver weggezakt dat het niet meer meeweegt voor een
verkoper. Eichholtz heeft daar wel een uitzondering op waargenomen:
de aarzeling om te verkopen neemt wel af als ook de buren recent
een verlies op hun huis moesten nemen. Pas dan lukt het blijkbaar
om vrede te hebben met een lagere opbrengst dan de
aanschafprijs.
In tegenstelling tot het sociale element, wegen
ingrijpende gebeurtenissen in de maatschappij niet mee in het
verkoopbesluit. Economische crises, grote ziekte-epidemieën en
oorlogen hebben allemaal geen effect gehad. Alleen als er ook
sprake was van een bezetter in een oorlog, was er voldoende sprake
van een periode vóór en een periode na de oorlog, waardoor verkopen
met verlies voor woningbezitters ineens veel minder moeite
kostte.