Het is voor het eerst sinds 1995 dat de woningverkoop in een kwartaal zóveel toeneemt. En dat was hard nodig, gezien de cijfers over heel 2012. Zo wisselden er vorig jaar 115.000 woningen van eigenaar, 4,1% minder dan in 2011. Vóór de crisis waren dat er nog zo'n 200.000 per jaar. Ook de opbrengst staat onder druk: de gemiddelde woning bracht vorig jaar € 227.000 op, 6,7% minder dan in 2011.

Vertekende cijfers
De eerste negen maanden van 2012 waren de drie slechtste kwartalen sinds de start van de crisis. De cijfers van het laatste kwartaal van vorig jaar, zijn echter een stuk beter dan die van 2011 en weer vergelijkbaar met die van 2009 en 2010. Overigens geen enorme prestatie aangezien de crisis destijds de woningmarkt al goed in zijn greep had.

Op papier ziet er het er dus uit alsof we langzaam opkrabbelen uit het dal. De praktijk ligt genuanceerder: de resultaten van eind 2012 werden sterk beïnvloed door de politieke maatregelen. Wegwijs schreef eerder al over interpretatie van de cijfers: Waarom de cijfers niet kloppen.

Koper blijft oppermachtig
In een gezonde markt kan iedere koper kiezen uit 7 woningen. Vraag en aanbod is dan in balans. Staan er minder woningen te koop, dan heeft de verkoper een goede onderhandelingspositie. Staan er meer woningen te koop, dan is juist de koper in het voordeel. Op dit moment staan er bijna 32 keer meer huizen te koop dan dat er verkocht worden, en staat de gemiddelde woning 352 dagen te koop. Dat is een van de hoogste scores van de afgelopen jaren.

Je ziet de scheve verhouding tussen het aantal kopers en te koop staande woningen duidelijk terug in het verschil tussen vraag- en verkoopprijs. Tot 2008, voor de crisis begon, lag de verkoopprijs meestal zo'n 3% onder de laatste vraagprijs. Tijdens de crisis is die marge langzaam opgelopen tot ongeveer 6%. Kijk je naar de oorspronkelijke vraagprijs, het bedrag waarvoor de woning origineel op de markt wordt gezet, dan wordt die marge nog veel groter. De eerste jaren van de crisis zat er 6% à 7% verschil tussen de eerste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs, in 2012 is die ruimte toegenomen tot maar liefst 9%.

Starters aanjager markt
Het huidige stuwmeer aan verkopers bestaat vooral uit doorstromers, mensen die eerst hun huidige huis willen verkopen voordat zij een nieuwe woning kopen. Op dat gebied is er goed nieuws: relatief veel starters hebben eind 2012 de eerste stap gezet, om nog te kunnen profiteren van fiscaal voordeel. De voormalige eigenaren van die woningen durven nu ook weer verder te kijken. De doorstroom komt dus langzaam op gang. NVM voorspelt dan ook, net als Wegwijs, dat de markt dit jaar langzaam in evenwicht komt.

Opvallend is dat de doorstroom wellicht wat sneller op gang komt. Uit de cijfers over 2012 blijkt bovendien dat veel starters het appartement, een traditioneel populaire starterswoning, overslaan. Door de gedaalde prijzen en goede onderhandelingspositie zijn de eerder voor starters te dure woningen beter betaalbaar geworden. Met name de tussenwoning is in trek: er werden er 13,9% meer verkocht dan een jaar eerder, terwijl er slechts 3,3% meer appartementen verkocht werden.  

Dat er nog steeds sprake is van kopersmarkt, mag duidelijk zijn. Hoewel we het hoogtepunt van afgelopen oktober à bijna 35 woningen per koper voorbij zijn, is er nog een lange weg te gaan voor de woningmarkt weer in balans is. Om de koopgolf onder starters echt goed van start te laten gaan, moeten zij weer kunnen én durven kopen. Financiële middelen, zoals een betaalbare hypotheek, zijn niet afdoende. Ook vertrouwen in de woningmarkt en de eigen financiële situatie, zoals bijvoorbeeld kansen op de arbeidsmarkt, spelen daar een grote rol in.