Woningverkopen explosief gestegen. Woningmarkt uit het dal?
Onderhandelingsmarge koper verdubbeld

Het leek erop dat 2012 een gitzwart jaar werd voor de woningmarkt. Toch heeft de explosieve verkoop in het laatste kwartaal het hele jaar bijna rechtgetrokken. Met een stijging van 31,8% tegenover het derde kwartaal, was de verkoop afgelopen oktober, november en december uitstekend te noemen. Ook vergeleken met het laatste kwartaal van 2011, was eind 2012 met +13,9% zeer positief. Dat blijkt uit actuele cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).
Het is voor het eerst sinds 1995 dat de woningverkoop in een
kwartaal zóveel toeneemt. En dat was hard nodig, gezien de cijfers
over heel 2012. Zo wisselden er vorig jaar 115.000 woningen van
eigenaar, 4,1% minder dan in 2011. Vóór de crisis waren dat er nog
zo'n 200.000 per jaar. Ook de opbrengst staat onder druk: de
gemiddelde woning bracht vorig jaar € 227.000 op, 6,7% minder dan
in 2011.
Vertekende cijfers
De eerste negen maanden van 2012 waren de drie slechtste kwartalen
sinds de start van de crisis. De cijfers van het laatste kwartaal
van vorig jaar, zijn echter een stuk beter dan die van 2011 en weer
vergelijkbaar met die van 2009 en 2010. Overigens geen enorme
prestatie aangezien de crisis destijds de woningmarkt al goed in
zijn greep had.
Op papier ziet er het er dus uit alsof we langzaam opkrabbelen
uit het dal. De praktijk ligt genuanceerder: de resultaten van eind
2012 werden sterk beïnvloed door de politieke maatregelen. Wegwijs
schreef eerder al over interpretatie van de cijfers:
Waarom de cijfers niet kloppen.
Koper blijft oppermachtig
In een gezonde markt kan iedere koper kiezen uit 7 woningen. Vraag
en aanbod is dan in balans. Staan er minder woningen te koop, dan
heeft de verkoper een goede onderhandelingspositie. Staan er meer
woningen te koop, dan is juist de koper in het voordeel. Op dit
moment staan er bijna 32 keer meer huizen te koop dan dat er
verkocht worden, en staat de gemiddelde woning 352 dagen te koop.
Dat is een van de hoogste scores van de afgelopen jaren.
Je ziet de scheve verhouding tussen het aantal kopers en te koop
staande woningen duidelijk terug in het verschil tussen vraag- en
verkoopprijs. Tot 2008, voor de crisis begon, lag de verkoopprijs
meestal zo'n 3% onder de laatste vraagprijs. Tijdens de crisis is
die marge langzaam opgelopen tot ongeveer 6%. Kijk je naar de
oorspronkelijke vraagprijs, het bedrag waarvoor de woning origineel
op de markt wordt gezet, dan wordt die marge nog veel groter. De
eerste jaren van de crisis zat er 6% à 7% verschil tussen de eerste
vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs, in 2012 is die ruimte
toegenomen tot maar liefst 9%.
Starters aanjager markt
Het huidige stuwmeer aan verkopers bestaat vooral uit
doorstromers, mensen die eerst hun huidige huis willen verkopen
voordat zij een nieuwe woning kopen. Op dat gebied is er goed
nieuws: relatief veel starters hebben eind 2012 de eerste stap
gezet, om nog te kunnen profiteren van fiscaal voordeel. De
voormalige eigenaren van die woningen durven nu ook weer verder te
kijken. De doorstroom komt dus langzaam op gang. NVM voorspelt dan
ook, net
als Wegwijs, dat de markt dit jaar langzaam in evenwicht
komt.
Opvallend is dat de doorstroom wellicht wat sneller op gang komt.
Uit de cijfers over 2012 blijkt bovendien dat veel starters het
appartement, een traditioneel populaire starterswoning, overslaan.
Door de gedaalde prijzen en goede onderhandelingspositie zijn de
eerder voor starters te dure woningen beter betaalbaar geworden.
Met name de tussenwoning is in trek: er werden er 13,9% meer
verkocht dan een jaar eerder, terwijl er slechts 3,3% meer
appartementen verkocht werden.
Dat er nog steeds sprake is van kopersmarkt, mag duidelijk
zijn. Hoewel we het hoogtepunt van afgelopen oktober à bijna 35
woningen per koper voorbij zijn, is er nog een lange weg te gaan
voor de woningmarkt weer in balans is. Om de koopgolf onder
starters echt goed van start te laten gaan, moeten zij weer kunnen
én durven kopen. Financiële middelen, zoals een betaalbare
hypotheek, zijn niet afdoende. Ook vertrouwen in de woningmarkt en
de eigen financiële situatie, zoals bijvoorbeeld kansen op de
arbeidsmarkt, spelen daar een grote rol in.