Zoals Wegwijs eerder al schreef hebben de kopers de touwtjes stevig in handen. Dit leidt tot dalende woningprijzen. Kopers hebben zo'n luxe onderhandelingspositie dat ze, als de onderhandeling bij de ene woning te weinig oplevert, ze het gewoon bij een andere proberen.

Enorme stijging sinds de crisis
Het gros van de te koop staande woningen wordt aangeboden via een NVM-makelaar. Halverwege het vierde kwartaal van 2012 ging dit om zo'n 176.322 woningen. Veel meer dan vóór het ontstaan van de crisis in 2008. Toen stond de teller bij de NVM nog op 97.200. De stijging is vooral veroorzaakt door een gebrek aan geïnteresseerde kopers. Voor de crisis op de woningmarkt waren verkoopcijfers van 36.000 woningen per jaar geen uitzondering bij NVM-makelaars. Een aantal dat daarna nooit meer in zicht kwam, met dieptepunten onder de 20.000.

Koopluxe stagneert
In het laatste kwartaal van 2011 tot en met dezelfde periode in 2012 nam het aantal te verkopen woningen bij NVM-makelaars met 3,1 procent toe. In het laatste kwartaal op zich was de toename echter maar 0,3 procent, grotendeels veroorzaakt door de stijgende verkopen die de aanwas van koopwoningen nagenoeg in balans hielden. De afnemende groei is positief voor verkopers. Die kunnen hun vraagprijs beter op peil houden als de koper minder keus heeft. 

Een zwaluw…
Het is echter nog lang niet zo ver dat de machtsverhouding tussen kopers en verkopers verschuift. De NVM vreest dat de eerste maanden van 2013 niet al te florissant zijn voor haar makelaars en dat het aantal aangeboden woningen weer toe zal nemen. Veel kopers hebben, om de nieuwe hypotheekregels voor te zijn, nog vorig jaar een woning gekocht. Deze relatief grote groep heeft zijn slag al geslagen. Dit veroorzaakt deze en komende maanden dan ook een dip in het aantal verkopen.

Veel verkopers passen de vraagprijs aan
Opvallend is dat verkopers de vraagprijs van hun woning vorig jaar vooral in oktober en november bijstelden. Door deze te verlagen speelden ze in op de tijdelijke ´kopershausse´. In het vierde kwartaal van 2012 steeg het percentage verkopers dat de vraagprijs aanpaste tot 53 procent. Een kwart hiervan wijzigde zelfs twee keer de vraagprijs. Wie minder voor zijn woning vraagt, verkoopt sneller. Desondanks leveren de NVM-cijfers geen direct bewijs dat dit ook in de afgelopen maanden het geval was.

De NVM is zeer te spreken over het afgelopen kwartaal. Makelaars deden goede zaken en ook banken en notarissen konden het werk maar net aan. De nasmaak kan echter wat bitter worden in de komende weken. Pas later in het jaar, wanneer het effect van de eerder beschreven kopersdip wegebt en nieuwe kopers zich aandienen, wordt verbetering verwacht.