Belastingplan kan woningcrisis verergeren
Passage woningmarkt zwak onderbouwd
Mark Rutte, Diederik Samsom en de informateurs zullen zich deze dagen ongetwijfeld buigen over het belastingplan van de commissie Van Dijkhuizen. De voorstellen voor een nieuw, eenvoudiger belastingstelsel zijn buiten de onderhandelkamers gematigd positief ontvangen. Groot voordeel is dat het plan budgetneutraal is voor de overheid, terwijl het wel zorgt dat belangrijke hervormingen doorgevoerd kunnen worden, bijvoorbeeld rond de hypotheekrenteaftrek. Beperking van de renteaftrek wordt echter bijna altijd als schadelijk voor de woningmarkt gezien. Toch denkt de commissie ondersteund door het CPB dat juist hun plan de huizenmarkt uit het slop kan trekken.
Een beperkende maatregel rond de hypotheekrenteaftrek maakt dat nieuwe kopers minder van hun belastbare inkomen kunnen aftrekken en daardoor minder overhouden voor de aanschaf van een huis. Die lagere leencapaciteit zorgt dus indirect voor lagere huizenprijzen. En dat in een dalende markt. Hoe kunnen Kees van Dijkhuizen en zijn commissieleden beweren dat hun plannen toch goed zijn voor de woningmarkt? Dat komt omdat zij scheefhuurders willen aanpakken. Huishoudens die te veel verdienen voor het sociale huurhuis waarin ze wonen moeten onder zachte dwang richting een koophuis gedirigeerd worden. Dat is een mooi plan, maar het heeft voor een groeivoorspelling echter een buitengewoon mager fundament.
Huurders met een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning moeten volgens Van Dijkhuizen tot 4,5 procent van de WOZ-waarde aan huur betalen. Voor een huis van 200.000 euro betekent dat een huurprijs van 750 euro. Bovendien moeten particuliere verhuurders meer belasting gaan betalen. Daardoor verwacht de commissie dat er minder huurwoningen beschikbaar zullen komen en er meer mensen naar een koopwoning zullen gaan uitkijken. Het CPB verwacht daardoor dat de woningprijzen zich 3,5 procent beter gaan ontwikkelen dan wanneer de plannen uit het Kunduz-akkoord uitgevoerd zouden worden.
Waar loopt het mank?
Van Dijkhuizen en het CPB nemen aan dat geld het enige motief is voor huurders om een huurhuis te bewonen. Hoogopgeleiden die hun carrière nog moeten uitstippelen zijn bijvoorbeeld gebaat bij een hoge mobiliteit. Een maximale huur van 4,5 procent van de WOZ-waarde die Van Dijkhuizen voorstelt, resulteert geenszins in een prijs waar zijn van zullen schrikken. Bovendien gaat het rapport er vanuit dat iedereen die huurt, ook automatisch in staat is om iets te kopen. De ZZP-generatie die midden in de crisis afstudeerde, werkt hard voor een stabiel inkomen, maar moet hemel en aarde bewegen om überhaupt een hypotheek te kunnen krijgen.
Door potentiële verhuurders ook nog eens te ontmoedigen om hun huurhuizen aan te bieden of hen te dwingen een hogere huurprijs te rekenen, kunnen er al helemaal vraagtekens bij de voorstellen gezet worden. Er is namelijk geen sprake van dat er te weinig potentiële kopers zijn, het gaat mis omdat de circulatiesnelheid steeds trager wordt. Door kunstmatig een schaarste te laten ontstaan op de huurmarkt wordt er geen probleem opgelost, er wordt er juist een gecreëerd.
Dit artikel staat los van de vraag of de hypotheekrenteaftrek moet worden beperkt. Het kan heel goed zijn dat Van Dijkhuizen de voorwaarden schept waarin hervormd kan worden. Het is echter de onderbouwing waar het aan schort. Grote voorspellingen doen over de ontwikkeling van de woningmarkt kunnen niet slechts gebaseerd zijn op een financieel ontmoedigingsbeleid voor huurders. De bijkomende maatregelen kunnen er zelfs voor zorgen dat de malaise binnenkort niet meer beperkt blijft tot de markt voor koopwoningen.
