DE UITGANGSPUNTEN

Wat kostte je woning?
We gaan ervan uit dat jij in juli 2006 een startersappartement hebt gekocht voor € 150.000. Inclusief kosten, overdrachtsbelasting en verbouwingskosten, bedraagt je hypotheek € 175.000. De rente in 2006 was laag en heb je 10 jaar vast kunnen zetten tegen 4,5%. Je betaalt daardoor € 656 bruto en € 430 netto per maand. Tot slot betaal je € 150 aan aflossing.

Voor welk bedrag heb jij je woning te koop gezet?
In principe wil jij je kosten eruit hebben. Je inzet is de hoogte van de hypotheek. Een klein verliesje vind je ook niet zo erg. Je hebt daarom je woning te koop gezet op Funda staan voor € 185.000. Dan is er nog wat te onderhandelen over en kom je hopelijk uit op € 175.000.

Wat is je woning nu écht waard?
Volgens het Kadaster kostte een gemiddeld appartement in juli 2006 € 174.486. Op dit moment kost een gemiddeld appartement € 178.654, 2,5% meer dus dan zes jaar geleden. Eigenlijk is dit percentage in werkelijkheid nog iets lager omdat de Kadastercijfers een paar maanden achterlopen. Uitgaande van 2,5% is je woning nu € 153.000,- waard.

De harde feiten
Je woning staat nu op Funda voor € 185.000. De waarde op basis van de Kadastergegevens is € 153.000. Je betaalt, inclusief aflossing, € 580 netto voor je woning. Was je al verhuisd naar een nieuwe woning, dan stijgen de lasten voor je "oude huis" over een jaar naar € 806 per maand. Je mag namelijk maar maximaal twee jaar de lasten van je oude woning aftrekken. Bruto wordt dan netto.

DE OPTIES: WACHTEN, VERHUREN OF VERLIES NEMEN?
We stellen: je gaat verhuizen. Hoe dan ook. De vraag is: wat doe je met je oude woning?

Optie 1: ik laat mijn woning in de verkoop staan en wacht nog wel even
Het aantal woningverkopen daalt nog elk jaar ten opzichte van een jaar eerder. In mei 2006 werden er 18.497 appartementen verkocht. In mei 2012 waren dat er 10.182. Een daling van 41%. Op Funda staat 264.000 woningen te koop, waar de jouwe er één van is. Een woning staat nu gemiddeld 2 jaar en 2 maanden te koop.

Interesse daalt nog verder
De beperktere leenmogelijkheden voor starters, de onzekerheid binnen de huidige politiek en het feit dat het aantal te koop staande woningen nog steeds stijgt, maakt dat mensen wachten met het kopen van een woning. De gemiddelde verkooptijd kan dus nog verder op kan lopen. Bovendien vraag je nu een veel te hoge prijs voor je woning, waardoor de kijkers uitblijven.

Wachten?
Of je wel of niet moet wachten, hangt er mede vanaf of je nog wél of niet in de woning woont. Eén jaar extra wachten kost je: € 6.960, drie jaar: € 20.880  en vijf jaar: € 34.800. Je lasten in het vierde jaar worden hoger omdat je maximaal het lopende jaar + drie jaar extra gebruik mag maken van dubbele renteaftrek. Vanaf 2013 is dit nog maar het lopende jaar + twee jaar.

Optie 2: ik ga mijn woning verhuren
Je kunt je woning verhuren via de Leegstandswet. De gemeente waarin je woont, moet hier dan toestemming voor geven. Voordeel is dat de huurdersbescherming minder is. Heel simpel: je huurder kan niet in de woning blijven, als jij dat niet wilt.

Huren heeft als voordeel dat je lasten geheel of gedeeltelijk krijgt vergoed. Er is een enorme vraag naar huurwoningen, dus de huren liggen hoog. Daar kun je dus van profiteren. Nadeel is de emotionele belasting van het feit dat er iemand in je woning zit, waar jij rekening mee moet houden en waarvan je de problemen moet oplossen, bijvoorbeeld als er klein onderhoud nodig is. Er zijn echter organisaties die dit voor je uit handen kunnen nemen.

Verhuren?
Je kunt je verhuurde woning pas weer in de verkoop brengen als je vindt dat de markt voldoende is aangetrokken. Heb je een goede huur kunnen bedingen en heb je weinig ongemakken gehad met de huurder, dan heb je financieel quitte gespeeld en vielen je lasten mee. Een optie die je zou kunnen overwegen. Let wel op: als je je woning verhuurt, mag je voor die periode je rente niet fiscaal aftrekken. Bruto is dan dus netto.

Optie 3: woningprijs verlagen
Deze optie is nauw verwant aan optie 1. Met 'wachten' alleen kom je er op dit moment bijna niet. Je zult je prijs haast wel moeten verlagen om een koper geïnteresseerd te krijgen. De vraag is hoeveel je de prijs moet laten zakken. Je hypotheek bedraagt  € 175.000. De reële waarde € 153.000. Je vraagprijs € 185.000. Als je je vraagprijs dus met € 22.000 zou laten zakken, is er een grotere kans dat je je woning verkoopt. Maar voor dat geld, kun je je woning óók nog drie jaar te koop laten staan.

Als je nu nog wel woont in je oude woning en de ongemakken zijn te overzien, dan kun je overwegen om daar nog even te blijven wonen. Wil je tóch verhuizen, dan kun je kiezen uit de bovenstaande mogelijkheden. Het is altijd aan te raden om een adviseur jouw specifieke situatie door te laten rekenen. Meer informatie daarover kun je opvragen via onderstaand formulier.