Lagere rente met “nieuwe” hypotheekvorm
Annuïteitenhypotheek terug van weggeweest

Afgelopen week verlaagde de Belgische bank Argenta haar hypotheektarieven nogal fors. De nieuwe rentetarieven doen denken aan de gouden jaren van de woningmarkt, de jaren vóór de kredietcrisis. Meteen na de publicatie nam het aantal hypotheekaanvragen toe. Dat lijkt logisch want de gedaalde prijzen op de woningmarkt zorgden in combinatie met de aantrekkelijke rente zelfs voor lagere maandlasten dan in het topjaar 2006. Opvallend was echter dat de geldverstrekker het mooie rentetarief koppelde aan de eis van een annuïteitenhypotheek, een hypotheekvorm die vooral tussen 1975 en 1980 erg populair was.
De aanvullende eis van Argenta viel op omdat enkele maanden
geleden ook de Rabobank al een lans brak voor herinvoering van de
annuïteitenhypotheek. De Rabobank koppelde aan deze aanbeveling
geen lagere tarieven maar had met de benadrukking van deze
hypotheekvorm duidelijk een fiscaal doel. De annuïteitenhypotheek
zorgt namelijk niet alleen voor ultra lage aanvangslasten, maar ook
voor een voor de overheid aantrekkelijker fiscaal regime.
Historie: naar fiscaal gerichte hypotheken
Toen in 1975 de annuïteitenhypotheek op de markt kwam, moest deze
concurreren met de lineaire hypotheek. Bij de lineaire hypotheek
moest, naast betaling van de rente, jaarlijks ook 1/30e
deel van de hypotheek worden afgelost. Dit aflossingsbestanddeel
was fors en omdat vanwege het afgeloste deel ook het
rentebestanddeel per jaar met 1/30e deel daalde, was dit
aantrekkelijker voor de overheid dan de huidige nogal
fiscaalgerichte hypotheekvormen.
De aftrekbaarheid van de rente ging bij kopers echter een steeds
grotere rol spelen. Als gevolg daarvan kwam als tegenhanger van de
lineaire hypotheek de annuïteitenhypotheek. Bij de
annuïteitenhypotheek was het aflossingsbestanddeel in de eerste
jaren van de hypotheek veel lager. In de zeventiger jaren moest op
een hypotheeksom van € 100.0000,- in het eerste jaar slechts een
aflossing worden betaald van zo'n € 750,-. Dat was natuurlijk veel
lager dan bij de lineaire hypotheek waarbij op een dergelijke
hypotheeksom naast de rente verplicht € 3.333,- moest worden
afgelost.
Maandlast lager
De maandlast van de annuïteitenhypotheek is in de eerste jaren ook
lager dan die van de beleggingshypotheek, de hypotheek op
levensverzekeringsbasis , de spaarhypotheek en zelfs lager dan de
jongste hypotheekvorm, de bankspaarhypotheek. Toch zit er bij de
annuïteitenhypotheek een klein addertje onder het gras, een fiscaal
addertje. Het lage aflossingsbestanddeel in de eerste jaren loopt
namelijk langzaam op. Heel langzaam, want bij veel
annuïteitenhypotheken is op de helft van de looptijd, na 15 jaar
dus, nog slechts 30 procent van de hypotheeksom afgelost.
In de laatste 15 jaar loopt die aflossing echter sterk op en daalt
daarmee de rentebetaling fors. De bruto maandlast aan rente en
aflossing van de annuïteitenhypotheek blijft van de eerste dag tot
de laatste dag van de hypotheek volstrekt gelijk, maar de fiscale
aftrekbare rentebedrag wordt met het jaar kleiner, waardoor de
netto maandlast vooral in de laatste jaren sterk oploopt. Leuk voor
de overheid, maar minder leuk voor de huiseigenaar.
Nieuwe toekomst
Toch lijkt deze hypotheekvorm uit de oude doos een nieuwe toekomst
tegemoet te gaan. Voor nieuwe kopers is de lage maandlast in de
eerste jaren aantrekkelijk. De overheid heeft namelijk slechts een
verplichting opgelegd van 50% aflossing van de waarde van de woning
en niet voor 100%. De helft van de hypotheek mag dus
aflossingsvrij blijven.
Tegelijk ziet de overheid dat er toch op de hypotheek wordt
afgelost waardoor op de lange termijn de fiscale aftrekbaarheid
kleiner in omvang wordt. Bovendien wordt de hypotheeksom door die
aflossing lager waardoor banken minder risico lopen en Nederland
ook internationaal minder kritiek zal krijgen Nederland is
momenteel namelijk wereldkampioen hypotheken, waar het de hoogte
van de hypotheeksommen betreft.
Oplossing fiscale aftrekbaarheid?
Als de overheid de annuïtaire aflossing verplicht stelt, heeft het
kabinet daarmee tegelijk een deel van het probleem van de fiscale
aftrekbaarheid opgelost, zonder haar afspraken binnen het kabinet
en die met de PVV geweld aan te doen. Huiseigenaren hoeven dan ook
niet al te veel te treuren want het grootste deel van de aflossing
valt pas in de laatste tien jaar van de hypotheek. Tegen die tijd
zal het salaris behoorlijk gestegen zijn en zal de ook de inflatie
aanzienlijk hebben toegeslagen. Met een gemiddelde inflatie van 2,5
procent per jaar (dat gemiddelde lag de afgelopen dertig jaar
hoger) is de waarde van de hypotheekschuld na ongeveer 20 jaar
gedaald naar circa 60 procent van het oorspronkelijke bedrag. De
annuïteitenhypotheek lijkt dus van beide kanten toekomst te
hebben.
Voor degenen die gebruik willen maken van het huidige lage rentetarief is het zinvol te weten dat dit hoogstwaarschijnlijk slechts kort zal duren. Door de sinds vorige week zichtbare economische opleving kan de rente weer omhoog schieten.