Zo'n 600.000 Nederlandse huishoudens maken deel uit van een Vereniging van Eigenaars (VvE).  Toch weten veel leden niet wat ze er aan hebben. Tijd om duidelijkheid te scheppen, Wegwijs beantwoord vijf praktische vragen.

Waarom ben ik lid van een VvE, kan ik me uitschrijven?
Als je een appartement koopt, wordt je eigenlijk samen met de andere eigenaren eigenaar van het gehele gebouw. Een deel daarvan, het appartement, mag je als privéwoonruimte gebruiken - dit noemen we appartementsrecht. Daarnaast ben je samen met de andere eigenaren verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke ruimte van het complex. In sommige gevallen is dat slechts een gedeelde portiek, in andere gevallen is er ook sprake van bijvoorbeeld een lift of trappenhuis, het dak en gedeelde opslag of buitenruimte.

Al deze elementen hebben zo nu en dan onderhoud nodig, en niet zelden komen daar behoorlijke bedragen bij kijken. Daarom werd de VvE in het leven geroepen, die het gemeenschappelijk onderhoud regelt en alle gezamenlijke belangen van de eigenaren beheert. Bij de aankoop van een appartement word je dan ook automatisch (en wettelijk verplicht) lid van de VvE van het pand. Het is dan ook niet mogelijk je hieraan te onttrekken, van uitschrijven is geen sprake.

Mijn VvE is niet actief, wat nu?
Enkele jaren terug werden de zogenaamde 'slapende' VvE's aan de kaak gesteld. Niet-actieve VvE's werden wettelijk verplicht hun organisatie te activeren, wat ongeveer het volgende inhoudt: er wordt een bestuur aangesteld en minimaal één keer per jaar vindt er een Algemene Ledenvergadering plaats. Daarnaast dient de VvE zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel. Wanneer de VvE staat ingeschreven bij de KvK en beschikt over een eigen bankrekeningnummer kunnen alle eigenaren een jaarlijks vastgestelde periodieke bijdrage geven ten behoeve van het reservefonds. Hiervanuit worden de onderhoudskosten gefinancierd. Bovendien is er sprake van een collectieve opstalverzekering voor de gemeenschappelijke ruimten.

Inmiddels geeft zo'n 90% van de bij een VvE betrokken huishoudens aan dat hun vereniging actief is. De overige 10% betreft over het algemeen kleine VvE's met slechts twee of drie eigenaren. Vaak gaat het dan om de wat oudere boven- en benedenwoningen in de grote steden. Toch is het ook voor hen van belang (en wettelijk verplicht) om de VvE te activeren, al is het maar om niet in de problemen te komen wanneer er sprake is van ad hoc uit te voeren onderhoud. Met vragen over het organiseren van een VvE kun je terecht bij de Kamer van Koophandel.

Waarom zou ik tijd, geld en moeite investeren in de VvE?
Het op orde krijgen én houden van een VvE kost enige moeite. Veel appartementseigenaren beschouwen de verplichte vergaderingen en administratieve werkzaamheden als een last.  Als er sprake is van een hele grote (of juist hele kleine) VvE kunnen de vergaderingen moeizaam verlopen, zeker wanneer de buren het onderling niet eens zijn. Toch is het de moeite waard om je als buren actief in te zetten voor een gezonde VvE.

Een goed functionerende VvE is een investering in structureel onderhoud en draagt daardoor bij aan de waardevastheid van een woning. Met behulp van een meerjarenonderhoudsplan weet je precies wat er de komende jaren aan onderhoud op de agenda staat, en kom je dus niet voor onverwachte kosten te staan. Bovendien zorgt de VvE ervoor dat ook klein, incidenteel onderhoud eenvoudig uitgevoerd kan worden. Zonder VvE en reservefonds zou je voor iedere kleine gemeenschappelijke uitgave bij de buren langs moeten. Dan wordt het (laten) vervangen van een kapot ruitje of een lampje in de portiek opeens een hoop werk.

Mijn VvE doet maar wat, we komen er als buren onderling niet uit. Wat kunnen we daar aan doen?
Voor veel VvE's is uitbesteding van het beheer en/of bestuur een verstandige keuze. Het is goed mogelijk om samen met enkele buren de vereniging te onderhouden, maar dat vereist wel enige kennis en motivatie. Ook bij een logge samenwerking tussen de buren onderling kan het handig zijn de organisatie over te laten aan een andere partij. Hiervoor kun je terecht bij verschillende kantoren die gespecialiseerd zijn in het beheren en/of besturen van VvE's. Naar eigen voorkeur kun je ervoor kiezen de benodigde werkzaamheden slechts gedeeltelijk of juist volledig uit handen te geven.

Let wel op: er bestaat nog geen keurmerk voor goede beheersmaatschappijen, momenteel mag iedereen zich beheerder of administrateur noemen. Wanneer je op zoek gaat naar een geschikte partner, vraag dan altijd naar referenties en vraag bijvoorbeeld je makelaar om advies. Zorg ervoor dat de verantwoordelijkheden, rechten en plichten als tekenbevoegdheid en voorzitterschap goed vastgelegd worden en blijf betrokken bij wat er met de VvE gebeurt.

Ik wil een appartement (ver)kopen, wat is de rol van de VvE hierin?
Het goed functioneren van de vereniging is een sterk argument bij de aan- of verkoop van een appartement. Zo zullen veel potentiële kopers afhaken wanneer er sprake is van grote kostenposten op korte termijn: rotte kozijnen of een te vervangen dak doen af aan de waarde van een appartement. Dat wordt een ander verhaal wanneer je als verkoper kunt aantonen dat de VvE op dit onderhoud voorbereid is, ruim voldoende tegoed in kas heeft en van plan is de benodigde werkzaamheden volgende zomer uit te laten voeren. Een gezonde VvE heeft een duidelijk beeld van het te verwachten onderhoud en voldoende reserves in kas om dat onderhoud uit te laten voeren.

Wanneer je de aankoop van een appartement overweegt, vergeet dan nooit te vragen naar de positie van de VvE. De verkopende partij is verplicht inzicht te geven in de officiële documenten, waaronder notulen en financiële overzichten.  Zit de vereniging er warmpjes bij of zijn er schulden? Wat is er de afgelopen jaren aan onderhoud uitgevoerd en wat staat er voor de komende periode op de planning? Zoek ook uit hoe het met individuele reserves zit: misschien heeft de huidige eigenaar inmiddels een behoorlijk bedrag opgebouwd en verwacht hij daarvoor gecompenseerd te worden.

Het is zonder meer de moeite waard je iets te verdiepen in de eigen VvE, al is het maar om te controleren of er rekening gehouden wordt met aankomend groot onderhoud. Het organiseren en gezond maken én houden van een VvE kost enige moeite, zeker wanneer er sprake is van een  moeizame samenwerking met de buren. Kom je er onderling niet uit, ga dan op zoek naar een betrouwbare adviseur, bijvoorbeeld via de makelaar. Vergelijk een aantal kantoren, vraag naar referenties en blijf betrokken bij wat er met de VvE gebeurt. Een VvE kan zowel een zegen als een vloek zijn, maar als eigenaar van een appartement ontkom je er niet aan. Één ding is zeker: een gezonde VvE is een investering in structureel onderhoud en draagt daardoor bij aan de waardevastheid van de woning.