Wordt 2012 weer zo slecht?
Dalen de prijzen en het aantal woningverkopen nog verder?

"Woningmarkt stort in januari in", zo kopte het Wegwijsartikel van 29 december 2010. De teneur van het artikel, dat achteraf tot meest gelezen artikel van Wegwijs van de afgelopen jaren kon worden aangemerkt, ging in tegen de voorspelling van alle Nederlandse makelaarsverenigingen. Toch bleek dat, ondanks allerlei oppeppende maatregelen, het jaar 2011 op dit gebied nog slechter dan de al slechte jaren 2009 en 2010. Het slechtste verkoopjaar zelfs sinds 1986. De woningmarkt stortte inderdaad al in januari 2011 in. Hoe ziet het er in 2012 uit? De luchtbel is uit de prijzen, er is een stuwmeer aan potentiële kopers. Wordt 2012 desondanks weer net zo slecht?
In het artikel van 3 januari van dit jaar (zie wegwijs.nl) onder
de titel "ÄEX 29% te goedkoop" wordt al uitgebreid ingegaan op de
situatie in de economie en de kansen op de aandelenmarkten. In dat
artikel wordt ook zijdelings de feitelijke situatie op de
woningmarkt aangetipt. Tussen augustus 2008 en januari 2012 is de
luchtbel volledig uit de prijzen ontsnapt. De huidige gemiddelde
prijs van een huis is historisch gezien een normale prijs voor een
woning: niet te hoog, niet te laag. Daarnaast hebben de afgelopen
drie tot vier jaar zo'n twee- tot driehonderduizend kopers de koop
van een woning uitgesteld tot betere tijden. Is de sfeer op de
woningmarkt hierdoor voor kopers in 2012 sterk verbeterd? Of toch
niet?
Worstelend door een diep modderig dal
In tegenstelling tot die vooravond van 2011 is op dit moment niet
zo stellig ut te spreken hoe de woningmarkt er in 2012 gaat
uitzien. Het lijkt een woningmarkt te gaan worden die zich met heel
veel moeite door de modder van het diepe dal moet worstelen. Aan de
ene kant zijn de prijzen van woningen met gemiddeld € 32.000,-
gedaald en staat een stuwmeer aan jonge kopers aan de zijlijn te
wachten. Aan de andere kant lijkt de overheid met minister De
Jager, Klaas Knot van de De Nederlandse Bank (DNB) en met de
Autoriteit Financiële Markten (AFM) alle mogelijke moeite te doen
om het jonge koper zo moeilijk mogelijk te maken om voldoende
hypotheek te bemachtigen, waardoor de woningmarkt maar niet op gang
komt.
Wereldrecord hypotheekschuld
De politieke heren doen dit omdat het Internationaal Monetaire
Fonds (IMF) al enkele malen heeft geroepen dat Nederland het
wereldrecord aan hypotheekschuld in handen heeft. Het IMF
suggereert daarbij dat dit Nederland in slechtere tijden wel eens
zou kunnen opbreken. Deze suggestie is gekomen nadat een aantal
banken in de wereld omviel of slechts met uiterste steun van
overheden voor omvallen kon worden behoed, nadat banken waren
geconfronteerd met het feit dat zij slechte (Amerikaanse)
hypotheken in hun bezit hadden gekregen. (Slechte) Amerikaanse
bankiers hadden aan mensen die dit niet konden betalen toch
hypotheken verstrekt.
Toen bleek dat deze banken in problemen zouden komen, deden de
bankiers een mooi sinterklaaspapiertje om een pakket met slechte
hypotheken en verkochten ze de hele handel aan slecht oplettende
Europese banken. Het gevolg was dat Europese banken in financiële
moeilijkheden kwamen met in het verlengde daarvan de Europese
overheden. De eurocrisis was geboren. En, zoals Klaas Knot al
duidelijk maakte, is de eurocrisis geen crisis van de euromunt,
maar van een slechte financiële situatie van overheden en banken in
de landen van de euro.
Overheid ligt dwars voor hypotheken
De crisis op de Nederlandse woningmarkt wordt dus niet veroorzaakt
omdat er geen kopers zijn, maar omdat de Nederlandse overheid
(onder sterke invloed van het "angstaanjagende" IMF) dwars ligt bij
het verstrekken van voldoende hypotheek. Het hypotheekmaximum is
verlaagd en de salarisnormen waaraan moet worden voldaan om een
hypotheek te bemachtigen, zijn verscherpt. Kopschuw geraakt vanwege
het steeds maar niet kunnen verkrijgen van voldoende hypotheek
haken kopers het afgelopen jaar in groten getale af. Zij zitten in
de wachtkamer te wachten op het moment tot iemand het
hypotheekprobleem oplost. In de ons omringende landen bestaat het
woningmarktprobleem niet. Daar stijgen de woningprijzen.
Banken liggen dwars voor hpotheken
De schuld van het woningmarktprobleem ligt niet alleen bij de
overheid maar ook bij de banken. Banken zitten niet te wachten op
nieuwe hypotheekklanten, althans niet op jonge klanten waarvan zij
verwachten enig risico te lopen. Banken hebben na het debacle van
2008 juist behoefte aan heel veel winst om de gaten die 2008 in hun
portemonnee heeft geslagen zo snel mogelijk weer te dichten. Daarom
ook en door het missen van concurrentie van andere (vooral
buitenlandse) banken (die op de loop zijn gegaan vanwege de strenge
overheidsbepalingen), zijn de hypotheekrentetarieven in Nederland
in verhouding veel hoger dan bij onze buren. Banken houden zich dus
opvallend graag aan de strenge overheidsbepalingen zodat zij enkel
goudgerande hypotheekklanten binnenkrijgen waarop zij ook nog eens
een hoge rentemarge zerdienen.
Geen beweging
Dit is in een kort bestek de status quo van de Nederlandse
woningmarkt. Op deze wijze komt er geen beweging in. Klaas Knot
(DNB) zei deze week in het interview met hem in het programma
Nieuwsuur dat kopers dan maar een bedrag aan eigen geld zouden
moeten meenemen als zij een hypotheek zouden willen hebben. Daarbij
suggereerde hij dat een bank eigenlijk niet veel verder zou moeten
gaan dan 90% hypotheek. Dit cijfergegoochel houdt in dat starters
voortaan maar zo'n € 20.000,- tot € 25.000,- aan eigen geld zouden
moeten meenemen. Juist starters zijn daar slechts zeer zelden toe
in staat.
De wal moet het schip keren
Nu de huizenprijzen al met tienduizenden euro's gezakt zijn, is
het voor het kabinet niet verstandig aan te sturen op nog verder
dalende huizenprijzen. Want immers, dan pas creëer je een probleem
bij banken. Die zien de waarde van het onderpand van de vele
honderdduizenden hypotheken van de laatste zeven jaar dalen tot
onder het hypotheekschuldniveau. Voor zowel het kabinet als voor de
banken is het dus niet verstandig om de huidige kraptepolitiek nog
veel langer door te zetten. Dat leidt tot ondergewaardeerde
panden. Het lijkt er echter niet op dat partijen dit zich echt
realiseren.
De gemiddelde koper en huizenbezitter zit al helemaal niet te
springen om een afwerend beleid. Het lijkt er op dit moment echter
op dat iedereen op iedereen wacht en dat dit wachten gaat duren tot
het moment dat de wal het schip gaat doen keren. Dan zou er wel
eens behoorlijk wat schade aan het Schip van Staat kunnen zijn
ontstaan, waarbij niet alleen makelaars en hypotheekadviseurs maar
ook heel veel mensen uit de bouw en alle aanpalende sectoren de
vele kinderen van de rekening zullen zijn.
Hypotheekangst overdreven
Uit recente cijfers van het Waarborgfonds Eigen Woning, de
instantie die de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) uitvoert,
blijkt dat in 2011 slechts 2.000 mensen bij gedwongen verkoop een
beroep hebben moeten doen op de NHG. Voor de helft is dit overigens
te wijten aan echtscheidingen. Het gaat hierbij om slechts 5 op de
1000 hypotheken en dat na ruim drie jaar van eurocrisis. De angst
die het IMF heeft gegenereerd door te praten over "een potentiële
bom onder de Nederlandse hypotheekmarkt" lijkt dan ook behoorlijk
overdreven. Nederlandse politici zouden zich daar eens rekenschap
van moeten geven.
Nog verdere daling prijzen
Desondanks is het niet aannemelijk te denken dat de overheid in
2012 erg sterk de helpende hand zal bieden bij het oplossen van de
crisis op de woningmarkt. Ondanks het stuwmeer aan potentiële
kopers verwacht de afdeling woningmarktresearch van Wegwijs een
woningmarkt die niet veel zal afwijken van die van 2011 en ondanks
het feit dat de luchtbel per eind januari 2012 geheel uit de
huizenprijzen zal zijn verdwenen, wordt verwacht dat de prijzen in
2012 nog verder zullen dalen.
Wegwijs verwacht per eind 2012 een gemiddelde huizenprijs
van circa € 225.000,- (nu € 232.000,-, in augustus 2008 €
264.000,-). Het openbreken van de woningmarkt zal, ondanks de
beperkende bepalingen door de overheid, toch in 2012 volledig van
de starters moeten komen. Starters maken in 2012 een gerede kans om
een woning onder de waarde te kunnen kopen. Met een bedrag aan
eigen geld, geleend in de familiesfeer (familiehypotheek) van
slechts € 10.000,- kunnen al vele deuren op de hypotheekmarkt open
gaan. Veel succes in 2012!