In het artikel van 3 januari van dit jaar (zie wegwijs.nl) onder de titel "ÄEX 29% te goedkoop" wordt al uitgebreid ingegaan op de situatie in de economie en de kansen op de aandelenmarkten. In dat artikel wordt ook zijdelings de feitelijke situatie op de woningmarkt aangetipt. Tussen augustus 2008 en januari 2012 is de luchtbel volledig uit de prijzen ontsnapt. De huidige gemiddelde prijs van een huis is historisch gezien een normale prijs voor een woning: niet te hoog, niet te laag. Daarnaast hebben de afgelopen drie tot vier jaar zo'n twee- tot driehonderduizend kopers de koop van een woning uitgesteld tot betere tijden. Is de sfeer op de woningmarkt hierdoor voor kopers in 2012 sterk verbeterd? Of toch niet?

Worstelend door een diep modderig dal
In tegenstelling tot die vooravond van 2011 is op dit moment niet zo stellig ut te spreken hoe de woningmarkt er in 2012 gaat uitzien. Het lijkt een woningmarkt te gaan worden die zich met heel veel moeite door de modder van het diepe dal moet worstelen. Aan de ene kant zijn de prijzen van woningen met gemiddeld € 32.000,- gedaald en staat een stuwmeer aan jonge kopers aan de zijlijn te wachten. Aan de andere kant lijkt de overheid met minister De Jager, Klaas Knot van de De Nederlandse Bank (DNB) en met de Autoriteit Financiële Markten (AFM) alle mogelijke moeite te doen om het jonge koper zo moeilijk mogelijk te maken om voldoende hypotheek te bemachtigen, waardoor de woningmarkt maar niet op gang komt.

Wereldrecord hypotheekschuld
De politieke heren doen dit omdat het Internationaal Monetaire Fonds (IMF) al enkele malen heeft geroepen dat Nederland het wereldrecord aan hypotheekschuld in handen heeft. Het IMF suggereert daarbij dat dit Nederland in slechtere tijden wel eens zou kunnen opbreken. Deze suggestie is gekomen nadat een aantal banken in de wereld omviel of slechts met uiterste steun van overheden voor omvallen kon worden behoed, nadat banken waren geconfronteerd met het feit dat zij slechte (Amerikaanse)  hypotheken in hun bezit hadden gekregen. (Slechte) Amerikaanse bankiers hadden aan mensen die dit niet konden betalen toch hypotheken verstrekt.

Toen bleek dat deze banken in problemen zouden komen, deden de bankiers een mooi sinterklaaspapiertje om een pakket met slechte hypotheken en verkochten ze de hele handel aan slecht oplettende Europese banken. Het gevolg was dat Europese banken in financiële moeilijkheden kwamen met in het verlengde daarvan de Europese overheden. De eurocrisis was geboren. En, zoals Klaas Knot al duidelijk maakte, is de eurocrisis geen crisis van de euromunt, maar van een slechte financiële situatie van overheden en banken in de landen van de euro.

Overheid ligt dwars voor hypotheken
De crisis op de Nederlandse woningmarkt wordt dus niet veroorzaakt omdat er geen kopers zijn, maar omdat de Nederlandse overheid (onder sterke invloed van het "angstaanjagende" IMF) dwars ligt bij het verstrekken van voldoende hypotheek. Het hypotheekmaximum is verlaagd en de salarisnormen waaraan moet worden voldaan om een hypotheek te bemachtigen, zijn verscherpt. Kopschuw geraakt vanwege het steeds maar niet kunnen verkrijgen van voldoende hypotheek haken kopers het afgelopen jaar in groten getale af. Zij zitten in de wachtkamer te wachten op het moment tot iemand het hypotheekprobleem oplost. In de ons omringende landen bestaat het woningmarktprobleem niet. Daar stijgen de woningprijzen.

Banken liggen dwars voor hpotheken
De schuld van het woningmarktprobleem ligt niet alleen bij de overheid maar ook bij de banken. Banken zitten niet te wachten op nieuwe hypotheekklanten, althans niet op jonge klanten waarvan zij verwachten enig risico te lopen. Banken hebben na het debacle van 2008 juist behoefte aan heel veel winst om de gaten die 2008 in hun portemonnee heeft geslagen zo snel mogelijk weer te dichten. Daarom ook en door het missen van concurrentie van andere (vooral buitenlandse) banken (die op de loop zijn gegaan vanwege de strenge overheidsbepalingen), zijn de hypotheekrentetarieven in Nederland in verhouding veel hoger dan bij onze buren. Banken houden zich dus opvallend graag aan de strenge overheidsbepalingen zodat zij enkel goudgerande hypotheekklanten binnenkrijgen waarop zij ook nog eens een hoge rentemarge zerdienen.

Geen beweging
Dit is in een kort bestek de status quo van de Nederlandse woningmarkt. Op deze wijze komt er geen beweging in. Klaas Knot (DNB) zei deze week in het interview met hem in het programma Nieuwsuur dat kopers dan maar een bedrag aan eigen geld zouden moeten meenemen als zij een hypotheek zouden willen hebben. Daarbij suggereerde hij dat een bank eigenlijk niet veel verder zou moeten gaan dan 90% hypotheek. Dit cijfergegoochel houdt in dat starters voortaan maar zo'n € 20.000,- tot € 25.000,- aan eigen geld zouden moeten meenemen. Juist starters zijn daar slechts zeer zelden toe in staat.

De wal moet het schip keren
Nu de huizenprijzen al met tienduizenden euro's gezakt zijn, is het voor het kabinet niet verstandig aan te sturen op nog verder dalende huizenprijzen. Want immers, dan pas creëer je een probleem bij banken. Die zien de waarde van het onderpand van de vele honderdduizenden hypotheken van de laatste zeven jaar dalen tot onder het hypotheekschuldniveau. Voor zowel het kabinet als voor de banken is het dus niet verstandig om de huidige kraptepolitiek nog veel langer door te zetten.  Dat leidt tot ondergewaardeerde panden. Het lijkt er echter niet op dat partijen dit zich echt realiseren.

De gemiddelde koper en huizenbezitter zit al helemaal niet te springen om een afwerend beleid. Het lijkt er op dit moment echter op dat iedereen op iedereen wacht en dat dit wachten gaat duren tot het moment dat de wal het schip gaat doen keren. Dan zou er wel eens behoorlijk wat schade aan het Schip van Staat kunnen zijn ontstaan, waarbij niet alleen makelaars en hypotheekadviseurs maar ook heel veel mensen uit de bouw en alle aanpalende sectoren de vele kinderen van de rekening zullen zijn.

Hypotheekangst overdreven
Uit recente cijfers van het Waarborgfonds Eigen Woning, de instantie die de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) uitvoert, blijkt dat in 2011 slechts 2.000 mensen bij gedwongen verkoop een beroep hebben moeten doen op de NHG. Voor de helft is dit overigens te wijten aan echtscheidingen. Het gaat hierbij om slechts 5 op de 1000 hypotheken en dat na ruim drie jaar van eurocrisis. De angst die het IMF heeft gegenereerd door te praten over "een potentiële bom onder de Nederlandse hypotheekmarkt" lijkt dan ook behoorlijk overdreven. Nederlandse politici zouden zich daar eens rekenschap van moeten geven.

Nog verdere daling prijzen
Desondanks is het niet aannemelijk te denken dat de overheid in 2012 erg sterk de helpende hand zal bieden bij het oplossen van de crisis op de woningmarkt. Ondanks het stuwmeer aan potentiële kopers verwacht de afdeling woningmarktresearch van Wegwijs een woningmarkt die niet veel zal afwijken van die van 2011 en ondanks het feit dat de luchtbel per eind januari 2012 geheel uit de huizenprijzen zal zijn verdwenen, wordt verwacht dat de prijzen in 2012 nog verder zullen dalen. 

Wegwijs verwacht per eind 2012 een gemiddelde huizenprijs van circa € 225.000,- (nu € 232.000,-, in augustus 2008 € 264.000,-). Het openbreken van de woningmarkt zal, ondanks de beperkende bepalingen door de overheid, toch in 2012 volledig van de starters moeten komen. Starters maken in 2012 een gerede kans om een woning onder de waarde te kunnen kopen. Met een bedrag aan eigen geld, geleend in de familiesfeer (familiehypotheek) van slechts € 10.000,- kunnen al vele deuren op de hypotheekmarkt open gaan. Veel succes in 2012!