Vijf procent lagere woningprijs in 2012 overdreven!
NVM slaat door in pessimisme

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) ziet het niet meer zitten. De makelaarsvereniging zag in het verleden altijd wel kans om cijfers over de woningmarkt positief te presenteren. Zelfs als daar feitelijk gezien weinig aanleiding toe was. Het recente is kwartaalbericht van de NVM is echter ongebruikelijk somber van toon. Zo wordt in 2012 een prijsdaling voorzien van vijf tot tien procent en verwacht de NVM een verdere daling van het aantal verkooptransacties. Dat het geen hosanna is op de woningmarkt onderschrijft Wegwijs. De NVM lijkt echter door te schieten in het negatieve zin. Er zijn beslist ook positieve kenmerken in de woningmarkt.
De gemiddelde prijs voor door NVM-makelaars verkochte woningen
lag in het vierde kwartaal op € 223.000,-. Dat is iets lager dan
het laatste door het Kadaster gemelde gemiddelde. De cijfers van de
NVM zijn echter van recentere aard, waardoor duidelijk wordt dat de
neergaande tendens zich aan het eind van 2011 heeft
voortgezet. Driekwart van alle verkooptransacties van op dit
moment plaats via een NVM-makelaar. De cijfers van de NVM kunnen
derhalve als representatief voor de gehele markt worden
beschouwd
Verwachtingen NVM overdreven
Medio augustus 2008 schommelde de gemiddelde woningprijs rond
de € 260.000. Dat was toen de hoogste prijs ooit gemeten.
Sindsdien zijn woningen gemiddeld 16,5 procent voordeliger
geworden.. De NVM verwacht dit jaar een daling van
minimaal vijf procent. Wegwijs is wat optimistischer. Met name
het grote aantal kopers dat in de wacht staat, is hier de reden
van. Veel mensen hebben de afgelopen jaar drie jaar een
verhuizing of aankoop van een woning uitgesteld de
onzekerheden in de economie. Het onzekere gevoel werd aangewakkerd
door halfslachtig politiek optreden, grote problemen op de
aandelenbeurzen en een achteruitgang van de persoonlijke financiële
positie van de koper. Naast de 'nu even niet' houding van mogelijke
kopers, waren banken terughoudender in het verstrekken van
hypotheken.
Hoewel de problemen in Europa zeker nog niet zijn opgelost,
is de situatie stabieler dan enkele maanden geleden. Steeds
meer kopers realiseren zich dat momenteel eerst een klein
bedrag aan eigen geld moet worden ingebracht. Bovendien houden
jonge kopers zich al sinds eind 2008 in, waardoor een stuwmeer aan
potentiële kopers is ontstaan. Men kan nieut eeuwig bij zijn ouders
blijven wonen. Zoals Wegwijs vorig jaar de standpunten van de
NVM naar achteraf blijkt terecht als te positief heeft ingeschat,
meent Wegwijs dat de NVM nu overdreven naar de negatieve kant
doorslaat. Gezien eerder genoemde ingrediënten lijkt voor het eerst
sinds lange tijd juist een stijging van het aantal verkopen niet
onrealistisch. Dit neemt niet weg dat een verdere prijsdaling nog
nodig kan zijn om kopers definitief over de streep te trekken
en zo het recordaanbod aan beschikbare woningen terug te brengen.
Vijf procent lijkt daarbij een te ruime
schatting omdat de door de NVM vastgestelde gemiddelde
woningprijs inmiddels al € 3.000,- onder de gemiddelde prijs ligt
die op basis van historische metingen in januari 2012 verwacht
mocht worden.
Dalende trend hypotheekrente
Kopers zagen zich in de afgelopen tijd geconfronteerd met een
licht stijgende hypotheekrente. Dit terwijl de rente voor
tienjarige staatsleningen daalde. Deze staatsrente is
de normaliter maatstaf voor het hypotheekrenteniveau van
banken. Wanneer de rente op staatsleningen daalt, wordt geld als
het ware goedkoper en kunnen banken de rente die zij zelf in
rekening brengen ook verlagen. Recent leverde een lening aan de
staat een rente op van 2,135 procent. In de hele historie lag deze
rente alleen op 30 september 2011 lager (2,117 procent).
Banken spekken hun eigen kas
De rente voor de voordeligste hypotheek met een rentevast termijn
van 10 jaar is in enkele maanden opgelopen van 4,2 procent tot de
huidige 4,6. Banken rekenen menteel
recordhoge rentemarges. Dalingen van de rente op
staatsleningen worden slechts mondjesmaat doorberekend in de eigen
hypotheekrente. Toch is de verwachting dat binnenkort
hypotheekverstrekkers toch hun rentes naar beneden bijstellen. Goed
voor de koopbereidheid en de maandlasten.
Een record aan te koop staande woningen, een terughoudende
houding van banken en de staart van een Europese crisis zijn geen
goede voedingsbodem voor een florerende woningmarkt. Desondanks
staat er een immens leger aan zeer gewillige kopers tegenover.
Kopers die tot nu toe de stap nog niet
hebben durven nemen of de
financiering niet rond hebben
kunnen krijgen. Een deel van deze groep zal in
2012 toch de uitgestelde beslissing nemen en
niet willen wachten op eventuele verzere
prijsdalingen. De kans dat 2012 een ommekeer in de woningmarkt
te zien zal geven, wordt steeds groter.