De gemiddelde prijs voor door NVM-makelaars verkochte woningen lag in het vierde kwartaal op € 223.000,-. Dat is iets lager dan het laatste door het Kadaster gemelde gemiddelde. De cijfers van de NVM zijn echter van recentere aard, waardoor duidelijk wordt dat de neergaande tendens zich aan het eind van 2011 heeft voortgezet. Driekwart van alle verkooptransacties van op dit moment plaats via een NVM-makelaar. De cijfers van de NVM kunnen derhalve als representatief voor de gehele markt worden beschouwd

Verwachtingen NVM overdreven
Medio augustus 2008 schommelde de gemiddelde woningprijs rond de € 260.000. Dat was toen de hoogste prijs ooit gemeten. Sindsdien zijn woningen gemiddeld 16,5 procent voordeliger geworden.. De NVM verwacht dit jaar een daling van minimaal vijf procent. Wegwijs is wat optimistischer. Met name het grote aantal kopers dat in de wacht staat, is hier de reden van. Veel mensen hebben de afgelopen jaar drie jaar een verhuizing of aankoop van een woning uitgesteld de onzekerheden in de economie. Het onzekere gevoel werd aangewakkerd door halfslachtig politiek optreden, grote problemen op de aandelenbeurzen en een achteruitgang van de persoonlijke financiële positie van de koper. Naast de 'nu even niet' houding van mogelijke kopers, waren banken terughoudender in het verstrekken van hypotheken.

Hoewel de problemen in Europa zeker nog niet zijn opgelost, is de situatie stabieler dan enkele maanden geleden. Steeds meer kopers realiseren zich dat momenteel eerst een klein bedrag aan eigen geld moet worden ingebracht. Bovendien houden jonge kopers zich al sinds eind 2008 in, waardoor een stuwmeer aan potentiële kopers is ontstaan. Men kan nieut eeuwig bij zijn ouders blijven wonen. Zoals Wegwijs vorig jaar de standpunten van de NVM naar achteraf blijkt terecht als te positief heeft ingeschat, meent Wegwijs dat de NVM nu overdreven naar de negatieve kant doorslaat. Gezien eerder genoemde ingrediënten lijkt voor het eerst sinds lange tijd juist een stijging van het aantal verkopen niet onrealistisch. Dit neemt niet weg dat een verdere prijsdaling nog nodig kan zijn om kopers definitief over de streep te trekken en zo het recordaanbod aan beschikbare woningen terug te brengen. Vijf procent lijkt daarbij een te ruime schatting omdat de door de NVM vastgestelde gemiddelde woningprijs inmiddels al € 3.000,- onder de gemiddelde prijs ligt die op basis van historische metingen in januari 2012 verwacht mocht worden. 

Dalende trend hypotheekrente
Kopers zagen zich in de afgelopen tijd geconfronteerd met een licht stijgende hypotheekrente. Dit terwijl de rente voor tienjarige staatsleningen daalde. Deze staatsrente is de normaliter maatstaf voor het hypotheekrenteniveau van banken. Wanneer de rente op staatsleningen daalt, wordt geld als het ware goedkoper en kunnen banken de rente die zij zelf in rekening brengen ook verlagen. Recent leverde een lening aan de staat een rente op van 2,135 procent. In de hele historie lag deze rente alleen op 30 september 2011 lager (2,117 procent).

Banken spekken hun eigen kas
De rente voor de voordeligste hypotheek met een rentevast termijn van 10 jaar is in enkele maanden opgelopen van 4,2 procent tot de huidige 4,6. Banken rekenen menteel recordhoge rentemarges. Dalingen van de rente op staatsleningen worden slechts mondjesmaat doorberekend in de eigen hypotheekrente. Toch is de verwachting dat binnenkort hypotheekverstrekkers toch hun rentes naar beneden bijstellen. Goed voor de koopbereidheid en de maandlasten.

Een record aan te koop staande woningen, een terughoudende houding van banken en de staart van een Europese crisis zijn geen goede voedingsbodem voor een florerende woningmarkt. Desondanks staat er een immens leger aan zeer gewillige kopers tegenover. Kopers die tot nu toe de stap nog niet  hebben durven nemen of de financiering niet rond  hebben kunnen krijgen. Een deel van deze groep zal in 2012 toch de uitgestelde beslissing nemen en  niet willen wachten op eventuele verzere prijsdalingen. De kans dat 2012 een ommekeer in de woningmarkt te zien zal geven, wordt steeds groter.