Hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar in belastingbox 1. Dit wil zeggen dat u het bedrag dat u betaalt aan hypotheekrente mag aftrekken van het jaarlijkse inkomen van uzelf en eventueel uw partner. De belasting die u over het bovenste gedeelte van uw inkomen heeft betaald maar niet had hoeven betalen, meestal 42% of meer, ontvangt u terug van de belastingdienst.

Afrek en het Eigen Woning Forfait
Niet al uw rente is aftrekbaar. Op het totaal aan rente moet het zogeheten Eigen Woning Forfait in mindering worden gebracht. Of beter gezegd: u moet de waarde van dit Forfait bij uw inkomen optellen. De oorsprong van het Forfait is inmiddels zover vervaagd dat dit nu het beste kan worden samengevat als: een belasting die u moet betalen omdat u een woning heeft. Voor dit bezit betaalt u jaarlijks 0,55% belasting over de WOZ- waarde van uw woning. De WOZ-waarde vindt u op uw aanslag onroerendezaakbelasting. Ook kunt u deze opvragen bij uw gemeente of het Kadaster.

Rekenvoorbeeld 1
U heeft een modale woning van € 240.000 en een gemiddeld inkomen van € 45.000 bruto per jaar. Bij een 10-jaarsrente van 4,50% zijn uw jaarlijkse bruto rentelasten: € 10.800. Het Eigen Woning Forfait bij deze woning bedraagt ongeveer: € 1.320. U mag dus € 9.480 verrekenen met uw salaris. Over het bovenste gedeelte van uw salaris betaalt u ongeveer 42% belasting. Uw teruggaaf bedraagt daarmee € 3.982. Uw netto rentelast bedraagt uiteindelijk € 6.818 ( €10.800 minus € 3.982) per jaar. Per maand is dit € 568.

Maximaal 30 jaar renteaftrek en bijlenen.
In 2001 is bepaald dat u uw hypotheekrente maximaal 30 jaar mag verrekenen met uw inkomstenbelasting. Grote kans echter dat u in deze 30 jaar twee of meer keer verhuist en te maken krijgt met huizen en hypotheken met verschillende waarden. Bovendien vereist de Bijleenregeling dat u de overwaarde uit uw oude woning, in ieder geval moet investeren in uw nieuwe woning. Hoe verwerkt u dat precies in uw jaarlijkse aangifte.

Rekenvoorbeeld 2
Situatie 1: U heeft een woning van € 240.000. Situatie 2: Na tien jaar verkoopt u deze woning voor € 280.000 en koop u een nieuwe woning voor € 340.000. Situatie 3: Nog weer tien jaar later verkoopt u de woning ook weer voor € 340.000. U koopt een nieuwe woning van € 440.000 en legt daarbij € 40.000 in aan opgebouwd spaar- of beleggingskapitaal. Hoe zit het nu met uw renteaftrek als we er voor het gemak even van uitgaan dat de hypotheek net zo hoog is als de waarde van de woning

Situatie 1: Uw mag de rente over € 240.000 voor 30 jaar fiscaal verrekenen

Situatie 2: U houdt € 40.000 (€ 280.000 minus € 240.000) over aan verkoop van de oude woning. Dit bedrag moet u conform de bijleenregeling investeren de nieuwe woning. Voor uw nieuwe woning moet u € 300.000 financieren (€ 340.000 - € 40.000). Van deze lening is de rente over € 240.000 twintig jaar aftrekbaar en de rente over € 60.000 dertig jaar aftrekbaar.

Situatie 3: U houdt geen extra overwaarde over aan de verkoop van de oude woning, naast de € 40.000 overwaarde uit de eerdere verkoop. U legt zelf ook nog € 40.000 spaargeld in. Dit spaargeld mag u aftrekken van de oudste lening. Uw totale lening komt daarmee op € 360.000,-. Hierbij mag u de rente over een bedrag van € 200.000 nog tien jaar aftrekken, de rente over € 60.000 twintig jaar en de rente over € 100.000 nog dertig jaar aftrekken. 

Wordt er tussentijds een aflossingskapitaal voor uw eigen woning uitgekeerd, dan lost u daarmee eerst uw oude schuld af. Wat overblijft, is bedoeld voor uw 'nieuwere' schuld.

Gaat u tussentijd in een goedkopere woning kopen dan gelden andere regels. Let goed op dat u uw hypotheekgegevens altijd goed bewaart, ook al zijn deze al ouder. De belastingdienst kan u verzoeken deze gegevens te tonen. Wilt u uw persoonlijke woonsituatie nader toegelicht hebben, dan kunt u meer informatie hierover aanvragen via onderstaande kaart.