In dit artikel gaan we er voor het gemak vanuit dat u de woning kunt financieren. In dit artikel wordt dus niet ingegaan op de hypotheekbeslissingen die één op één verbonden zijn aan het kopen van de woning.

Droomhuis
Een droomhuis vindt u tegenwoordig op internet. En dan veelal via funda.nl. Funda is betrekkelijk compleet, al zijn niet alle beschikbare woningen te vinden op deze website die eigendom is van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars. Funda biedt behoorlijk wat details aangaande de woning. Zorg ervoor dat u deze details goed opslaat. Bent u enthousiast gemaakt door de informatie, foto's en ongetwijfeld de mening van vrienden en familie, belt u dan de makelaar.

De eerste bezichtiging
Voor de eerste bezichtiging neemt u ruim de tijd. Zorg dat u een goede indruk krijgt van de woning. Kijk goed of u rare plekken of scheuren in de muren ziet. Aarzel niet om kranen open te draaien, deuren te sluiten, zonneschermen neer te laten of kruipruimtes in te gaan. Stel voldoende kritische vragen over de staat van het huis en maak - na toestemming van de makelaar - eventueel extra foto's van de plaatsen die Funda u niet toonde. Alles wat u nu te weten komt, kan later van pas komen in de onderhandelingen.

Vragenronde
Een verkopend makelaar behartigt de belangen van de verkoper. Niet uw belangen. Interesse in uw situatie zal veelal te maken hebben met de onderhandelingsslag die mogelijk in een later stadium plaats zal vinden.

Een makelaar zal vragen stellen over uw huidige woning en over het feit of u nog andere woningen aan het bezichtigen bent. Deze hoeft u niet te beantwoorden. Beantwoordt u deze vragen wél , doe dit dan doordacht. Het kan zeker geen kwaad om te vermelden dat u nog een tweede woning aan het bekijken bent. Een lichte voorkeur voor de huidige woning uitspreken mag wel maar wees niet té enthousiast.

De situatie van de verkoper
Probeer zelf wel bij de verkopend makelaar de reden te achterhalen waarom de woning verkocht wordt. Is de verkoper gescheiden, heeft hij een baan aan de andere kant van het land, speelt een overlijden een rol, zijn er problemen met de buren, wil hij groter gaan wonen, of is er een geheel andere reden.

De waarde van de woning
Na de eerste bezichtiging bent u nog steeds enthousiast. U dient vervolgens enige voorbereidingen te nemen voordat u de volgende stap kunt zetten. Onderzoek als eerste hoeveel de woning waard is. De meest eenvoudige manier hiervoor is door te onderzoeken wat de woning bij een eerdere koop heeft gekost en voor welke bedrag de woningen in de nabije omgeving over de toonbank zijn gegaan. Deze informatie is op te vragen bij Het Kadaster. Dit is niet gratis maar kost hooguit enkele tientjes; de investering waard.

Taxeren
Na een eventuele volgende bezichtiging, waarbij het verstandig is om u te laten vergezellen door iemand met bouwtechnische kennis, kunt concreter gaan onderzoeken wat de woning waard is. Hiervoor schakelt u een erkend taxateur in. De erkenning is belangrijk zodat u het keuringsrapport in een later stadium kunt overhandigen aan uw hypotheekverstrekker, die een taxatierapport verplicht stelt.

Bij een oudere woning kan het bovendien verstandig zijn om een bouwkundige keuring uit te laten voeren. In deze keuring wordt duidelijk gemaakt welke kosten u op korte en langere termijn moet maken om de woning op te knappen. De meeste partijen die een bouwkundige keuring uitvoeren, voeren ook aankooptaxaties uit. De kosten die blijken uit de bouwkundige keuring, neemt u mee in de onderhandeling.

Bestemmingsplan van de buurt
Vraag bij de gemeente na wat voor bouwplannen of vergunningaanvragen er zijn in de omgeving van de woning die u op het oog heeft. Deze planning kunnen uiteraard de waarde van deze woning op korte of lange termijn beïnvloeden.

"Ik wil een optie"
U kunt vragen om een "optie om het huis te mogen kopen", simpelweg "een optie" genoemd. Dit betekent dat de makelaar het huis voor een bepaalde tijd voor u reserveert en niet verkoopt aan iemand anders. Aan de ene kant verzekert u zichzelf hiermee dat de woning, mocht de prijsafspraak rondkomen, van u is. Aan de andere kant geeft u hiermee ook duidelijk aan dat u geïnteresseerd bent in de woning. Dit vermindert uw kansen op een lage koopprijs in de onderhandelingen met de verkopend makelaar.

Het eerste bod
U bent voldoende geïnformeerd. U kent de positie van uzelf, de verkoper en de woning. Tijd dus voor een eerste bod. Dit eerste bod moet flink lager liggen dan de prijs die u uiteindelijk wilt betalen. Meestal ligt een bod fors onder de vraagprijs, maar in een krappe markt waar er veel vraag is naar woningen, is dit geen gemeengoed. Eind 2007 werden in Utrecht en Amsterdam regelmatig woningen verkocht tegen bedragen die boven de vraagprijs lagen.

Zorg ook dat u niet te laag biedt. Een verkopend makelaar kan in dat geval het bod niet serieus nemen en überhaupt de onderhandeling niet in willen gaan. Is het huis de afgelopen tijd al fors in vraagprijs gezakt, of lijkt vraagprijs reëel, dan is een bod dichter bij de vraagprijs gepaster. Statistieken over het resultaat van zelfstandig onderhandelen, zijn er niet. Een professioneel aankoopmakelaar haalt gemiddeld tussen de 3% en 5% van de vraagprijs af.

Bij het doen van het bod aan de makelaar is het gebruikelijk om aan te geven tot hoe lang het bod geldig blijft. Twee of drie dagen is hierbij gebruikelijk. Zorg ervoor dat het tegenbod vóór het weekend binnen is. Na dit tegenbod is de onderhandeling over de vraagprijs officieel begonnen. Een makelaar mag op dat moment overigens wettelijk niet meer onderhandelen met een derde partij.

De onderhandeling
Zorg dat u in de onderhandeling afspraken en ontwikkelingen zwart op wit bevestigd krijgt. Een mondelinge afspraak is dan wel wettelijk bindend maar in praktijk toch moeilijk te bewijzen. Bent u in onderhandeling, dan kan het in uw voordeel werken om dat moment uw eigen woning in de strijd te gooien. Zoekt u nog een verkoopmakelaar, dan zal de makelaar waar u mee onderhandelt uw woning graag willen verkopen.  Laat u tot slot niet te snel verleiden door het tegenbod van de makelaar. Zelfs als dit tegenbod al onder de prijs ligt die u voor de woning wilt betalen, betekent dat niet dat er niet meer uit de onderhandeling te halen valt.

Een alternatief bij het bieden op een woning is om direct een eindbod neer te leggen. Hierdoor versnelt u het onderhandelingsproces. Let overigens op de randvoorwaarden bij het onderhandelen. Dit is bijvoorbeeld de termijn van oplevering.

De koop afronden
De onderhandelingen hebben tot een acceptabele prijs geleid. De verkopend makelaar zal nu een voorlopig koopcontract opmaken. Let hierop goed op de ontbindende voorwaarden, ofwel de voorwaarden waarmee u nog kunt afzien van de koop. Zo is het handig om op te nemen de koop niet doorgaat, mocht onverhoopt uw hypotheek niet rondkomen.

Sommigen makelaars nemen in het contract op dat de verkopende partij het recht heeft een hypotheek voor u te verzorgen, als u zelf de hypotheek niet rond krijgt. Ga niet akkoord met deze voorwaarde. Het zou kunnen inhouden dat u torenhoge maandlasten tegemoet ziet als na tekenen van het contract blijkt dat de verkoopmakelaar een hypotheek met hoge rente voor u gevonden heeft. Simpelweg een tip van de verkopend makelaar over een goede hypotheekadviseur, kunt u wél ter harte namen. Dit is echter nooit een verplichting.

Zelf doen of uitbesteden?
Een woning kopen kunt u in principe zelf doen. Bij een aantal stappen is advies winnen echter noodzakelijk. Zo dient u als particulier een prijsonderhandeling aan te gaan met een partij die deze onderhandelingen zeer vaak doet: de verkopend makelaar. In deze onderhandeling dient u dus zeer sterk in uw schoenen te staan. Ook het controleren van het voorlopig koopcontract op haken en ogen is iets waarbij ervaring meetelt.

Het inschakelen van een aankoopmakelaar kan daarom het overwegen waard zijn. De kosten van een aankoopmakelaar zijn gering, maximaal 10 tot 15% van het afgedongen bedrag. Daarmee onderhandelt de aankoopmakelaar altijd in uw voordeel. Meer informatie hierover vraagt u aan via onderstaande informatiekaart.