Vlak voor de kredietcrisis, in de eerste zes maanden van 2008, konden door de bij de NVM aangesloten makelaars nog 76.351 woningen worden verkocht, 73 procent meer dan nu. Omdat veel starters ook niet in staat zijn om een woning te huren, wordt het stuwmeer aan wachtenden voor een koophuis steeds groter.

Stuwmeer aan kopers
Sinds oktober 2008, de maand waarin de kredietcrisis aan de woningmarkt de genadeklap uitdeelde, hebben bijna 210.000 kopers de aankoop van een woning uitgesteld. Het gaat om 75.000 á 80.000 potentiële kopers op jaarbasis die om welke reden dan ook niet in staat zijn geweest een eerste woning of een volgende woning aan te schaffen. Hoewel de NVM spreekt van een totaal aanbod aan woningen van 207.000 gaf de door de NVM zelf opgerichte website Funda deze week aan dat het aantal te koop staande woningen was opgelopen tot boven de 244.000.

Stuwmeer aan verkopers
Insiders in de woningmarkt vinden een woningaanbod van rond 80.000 een gezond aanbod, waarbij er een evenwicht bestaat tussen kopers en verkopers. Op basis van het huidige gemiddelde aantal kooptransacties per maand zou het aantal beschikbare woningen per koper dan op zeven uitkomen. Met een stuwmeer van ruim 160.000 aan extra koopwoningen is het aantal beschikbare woningen per koper de afgelopen maanden opgelopen tot het recordaantal van 24. Een enorm aanbod waarbij de prijs eerst nog verder omlaag zal moeten.

Prijs omhoog of prijs omlaag?
Nu er in kringen van makelaars weer blije gezichten te zien zijn omdat sinds twee weken het aantal bezichtigingen weer fors is gestegen en ook het aantal verkooptransacties toeneemt, neemt ook het aantal speculaties over een kentering in de prijsstelling toe. Vooral in wetenschappelijke kringen wordt gedacht dat de forse beperking op de overdrachtsbelasting zal leiden tot hogere prijzen. Echter, de mening dat juist nu een extra prijsdaling zal optreden, wordt ook gehoord. Veel mensen zien hun kans schoon om op dit moment hun woning van de hand te doen. Omdat ook verkopers profiteren van een lagere overdrachtsbelasting op hun volgende woning, zal er eerder water bij de wijn worden gedaan bij de verkoop van hun eigen woning.

Verdere prijsdaling verwacht
De halfjaarcijfers van de NVM laten zien dat de gemiddelde woningprijs in het tweede kwartaal van dit jaar rond de € 234.000,- lag. Volgens cijfers van het kadaster lag dat gemiddelde in augustus 2008 nog op €264.000,-. Nu verkopers van het gunstige momentum willen profiteren om transacties snel rond te maken, ligt een verdere daling van de gemiddelde prijs richting € 225.000,- in het verschiet. Dat komt overigens overeen met het tussenniveau van de historische stijgende lijn die de woningmarkt sinds 1947 aangeeft. Volgens die lijn ligt de huidige gemiddelde prijs nog zo'n zes procent te hoog. € 219.000,- zou voor dit moment een logisch gemiddelde zijn.

Het wordt overigens tijd dat het stuwmeer aan huizenkopers in beweging komt, want aan de dalende beweging van de hypotheekrente is vorige week een eind gekomen. Nu deze week ook de Europese Centrale Bank de basisrente verhoogt en aan de Griekse tragedie een eind lijkt te komen, durven velen zich weer op de kapitaalmarkt te begeven. Dat geeft een opwaartse druk op de rente. Mensen die binnenkort een hypotheek nodig hebben, moeten dus niet te lang wachten met het vastleggen van een rentestand. Wie verstandig is doet dat vooraf. Nadere info hierover kan eventueel onderstaand worden aangevraagd.