Sjoemelt makelaar met de prijs?
Belachelijk onderzoek NMa naar illegale afspraken
De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) heeft een onderzoek aangekondigd naar de wijze van concurrentie binnen makelaarskringen. Volgens de NMa zou een aantal makelaars met elkaar verboden prijsafspraken maken om op die manier de huizenprijzen hoog te houden. Hoewel het instituut NMa vaak zeer zinvolle onderzoeken doet en veel misstanden in het bedrijfsleven heeft kunnen opsporen, wordt dit onderzoek in deze voor makelaars zeer problematische tijd door velen in de financiële wereld als "belachelijk" ervaren.
De woningmarkt ligt behoorlijk op z'n gat. Dat is zeer problematisch voor heel veel huiseigenaren, maar ook vervelend voor alle mensen en bedrijven die in de woningmarkt hun boterham verdienen. In de afgelopen drie jaar zijn veel hypotheekadviseurs over de kop gegaan en heeft circa veertig procent van de makelaars het niet kunnen bolwerken. Dat makelaars er op dit moment bewust mee bezig zouden zijn om de prijzen van huizen hoog te houden, kan slechts worden beweerd door mensen die van deze markt werkelijk geen verstand hebben of door mensen die er bewust op uit zijn een reden te zoeken om werkgelegenheid te scheppen voor de ambtenaren van de NMa.
Idee absurd
Als makelaars al prijsafspraken zouden maken dan zijn zij daar de afgelopen drie jaar zeer slecht in geslaagd. De gemiddelde prijs van een huis is in die periode gedaald van € 264.000,- naar € 234.000,-, een daling van bijna twaalf procent. Het afgelopen kwartaal, normaliter het beste kwartaal voor huizenverkoop van het jaar, zouden slechts 29.000 woningen verkocht zijn. Vijf jaar geleden waren dat er nog bijna 60.000. In een markt met zoveel aanbod en zo weinig kopers is het normaal dat prijzen dalen.
Het in groten getale geforceerd hoog houden van een prijs door makelaars zou leiden tot een nog lager aantal verkopen. Prijsafspraken tussen makelaars, illegaal of niet, werken slechts in een markt met veel kopers. Alleen dan kunnen prijzen hoog gehouden worden.
Prijzen moeten dalen
Naast deze constatering is het ook niet logisch dat een makelaar in een zo slechte markt het prijsniveau zo hoog mogelijk zou willen houden. Met een lagere prijs trek je meer kopers. Een flat in het Rotterdamse Ommoord die anderhalf jaar lang te koop heeft gestaan tegen een prijs van € 149.500,-, werd vorige maand binnen twee weken verkocht nadat de prijs was gezakt naar € 132.500,-. Een logische gang van zaken die momenteel overal binnen Nederland plaatsvindt.
Een makelaar die de prijs hoog houdt, verdient niets. Zakt de prijs met tien procent, waardoor de woning wel wordt verkocht, dan kan de makelaar courtage rekenen, ook al verdient hij dan slechts 90 procent van de courtage die hij anders verdient zou hebben. Vijf woningen verkopen tegen een tien procent lagere prijs levert aanzienlijk meer op dan via slimme afspraken één woning verkopen tegen de volledige oorspronkelijke vraagprijs. Een makelaar die daarvoor kiest gaat ten onder.
Belangen eigenaren en makelaars parallel
Makelaars kunnen het zich momenteel volstrekt niet veroorloven om tijdrovende afspraken met elkaar te maken om prijzen hoog te houden, terwijl de makelaars het water aan de lippen staat. Veel makelaars en huiseigenaren zijn momenteel uit op de zekerheid van een verkoopcontract. Huiseigenaren zullen zich er eerder zorgen over moeten maken dat makelaars niet te snel akkoord gaan met een te laag bod van een koper, maar ook huiseigenaren hebben belang bij een snelle verkoop.
De NMa had dus niet op een merkwaardiger moment kunnen komen met een verdachtmaking richting makelaars. Het heeft er alle schijn van dat de NMa in deze tijden van beperkte economische beweging een reden zoekt om haar ambtenaren aan het werk te houden. Wellicht dat het kabinet Rutte haar ingrepen in de zorgsector wat kan matigen door eens even op de burelen van de NMa te gaan shoppen.
