Volgens het voorstel van de AFM, dat oorspronkelijk per 1 januari 2011 diende in te gaan, diende een koper, indien hij een tophypotheek nodig had, het gedeelte aan hypotheeksom boven het aankoopbedrag van de woning binnen een periode van zeven jaar af te lossen. Binnen de financiële wereld werd dit voorstel, dat nog steeds niet van tafel is, een "kip-zonder-kop-voorstel" genoemd, kortom een dom voorstel waarbij de al zo moeilijke woningmarkt aan de rand van de afgrond zou komen te staan.

Blokkade woningmarkt
Bij een tophypotheek bedraagt de top maximaal twaalf procent. Startende kopers hebben voor het overgrote deel die twaalf procent extra nodig voor de betaling van o.a. overdrachtsbelasting, notaris- makelaars- en hypotheekkosten. In zeven jaar twaalf procent aflossen leidt tot zeer zware maandlasten. Als gevolg daarvan zou een starter tienduizenden euro's minder aan hypotheek kunnen krijgen, waardoor woningen aan de basis van de woningmarkt niet meer verkocht zouden kunnen worden. Eigenaren van deze goedkope woningen kunnen dan ook geen andere woning kopen, etc. etc.  De totale woningmarkt zou worden geblokkeerd door het AFM-voorstel.

"AFM-hypotheek peperduur"
De gemiddelde Nederlandse woning kost momenteel om en nabij € 230.000,-. Aan iemand die alle "kopers kosten" moet meefinancieren, en dat zijn de meesten,  kan maximaal € 257.600,- worden gefinancierd. In het AFM-voorstel moet de top van € 27.600,- binnen zeven jaar worden afgelost. Dat betekent een verzwaring van de maandlasten van ongeveer € 300,- per maand. Als een koper er al in slaagt om zo'n "AFM-hypotheek" af te sluiten, dan zouden de gemiddelde netto maandlasten voor zo'n hypotheek" op maar liefst € 960,- uitkomen. Ter vergelijking: een aflossingsvrije tophypotheek anno 2010 kwam voor dezelfde woning op circa € 635,- per maand, uitgaande van de laagst mogelijke hypotheekrente met een tien jaar vaste rentetermijn.

Voorstel banken
In het voorstel van de banken wordt de aflossing uitgesmeerd over een periode van dertig jaar. In de praktijk zijn de aanvangslasten per maand lager wanneer over dertig jaar vijftig procent wordt afgelost, dan wanneer over zeven jaar slechts twaalf procent wordt afgelost. In een periode van zeven jaar valt namelijk weinig rentewinst te maken op het opgebouwde aflossingskapitaal. Dat is uiteraard anders wanneer de maandelijkse aflossingen tientallen jaren kunnen oprenten.

Een spaarhypotheek, waarbij alle hypotheekschuld boven de vijftig procent van de aankoopsom moet worden afgelost, kost netto circa € 850,- per maand. Een beleggingshypotheek voor de gemiddelde woning, waarbij de maandelijkse aflossingen niet alleen op rente worden gezet, maar ook op andere wijze worden belegd, komt op circa € 825,- per maand. Een aflossing op beleggingsbasis is risicovoller dan op spaarbasis. Dat risicoverschil wordt echter minimaal als de belegging over een periode langer dan twintig jaar plaatsvindt. Sterker nog, nimmer in de geschiedenis heeft sparen in een periode van twintig jaar of langer meer opgeleverd dan beleggen. In dit voorbeeld is na dertig jaar een bedrag van € 142.600,- afgelost (€ 257.600,- hypotheeksom minus 50% van de aankoopsom = € 115.000,-).

Andere interpretaties
Er is enige interpretatie over het nieuwe voorstel van de banken. In de hiervóór gemaakte berekening is uitgegaan van een verplichte aflossing van alles boven de 50 procent van de aankoopsom. Het voorstel van de banken zou echter ook kunnen behelzen dat vijftig procent van de hypotheeksom na dertig jaar dient te zijn afgelost, zoals diverse kranten melden. In dat geval moet slechts aflossing plaatsvinden van € 128.800,- . De maandlasten zakken dan naar € 830,- voor een spaarhypotheek en € 806,- voor een beleggingshypotheek. Volgens de letterlijke tekst van de banken wordt echter aflossing voorgesteld van vijftig procent van de aankoopsom. In dit voorbeeld zou dat dan uitkomen op aflossing van een bedrag van slechts € 115.000,- van de in totaal € 257.600,- grote hypotheeksom. Is deze interpretatie de juiste dan zakt de netto maandlast verder naar € 813,- voor een spaarhypotheek en € 783,- voor een beleggingshypotheek. Sommige banken zullen de maandlast wellicht nog verder willen laten zakken door het risico van overlijden tijdens de looptijd niet te verzekeren. Deze vrij onverstandige beslissing zou de gemiddelde koper echter slechts een voordeel bieden van € 10,- tot € 20,- per maand, afhankelijk van de leeftijd.  

Kortom, voor welke interpretatie minister De Jager straks ook zal kiezen, vergeleken met een aflossingsvrije hypotheek - een hypotheekvorm waaraan de afgelopen jaren enige gewenning was ontstaan - zullen de maandlasten voor een gemiddelde woning de komende tijd met minimaal € 150,- stijgen. Hoogstwaarschijnlijk zal die stijging groter worden.

Zolang de minister geen beslissing neemt, blijft de maandelijkse last een ongewisse zaak. Dat zorgt voor getalm bij kopers en dat is zeer slecht voor de woningmarkt. Een woning kopen en een hypotheek sluiten, is tegenwoordig geen sinecure. Zeker nu al maandenlang de hypotheekrente stijgt en verdere stijgingen dit jaar worden verwacht. Een echt onafhankelijk en op de actuele situatie gebaseerd hypotheekadvies is wel het minste dat daarbij nodig is. Een onafhankelijk advies, waarbij primair vanuit de belangen van de koper wordt gedacht, kan eventueel ook middels de digitale antwoordkaart worden aangevraagd.