We zetten de twee belangrijkste cijfers van 2009 en 2010 naast elkaar. De gemiddelde verkoopprijs steeg van 238.258 naar 239.530 euro: een plus van 1.272 euro per transactie.  Het aantal verkochte woningen daalde van 127.532 tot 126.127: een verschil van 1.405 huizen. Wat opvalt, is dat er amper iets veranderd is in een jaar tijd. Verwaarloosbare verschillen in een jaar waarin de rest van de economie veerkracht toonde, een liberale premier aan de macht kwam die de hypotheekrenteaftrek veiligstelde. Het mocht allemaal niet baten.

'Saai' België baken van rust
Hoe anders is het bij onze buren. Hoewel België al maanden gebukt gaat onder een bestuurscrisis en steeds meer problemen krijgt met de hoge staatsschuld, doet de huizenmarkt het er bovenwel goed. Zorgde de crisis in Nederland in één klap voor 30 procent minder verkochte huizen dan normaal, in België was de vertraging slechts 7 procent van het normale aantal. Een prijsdaling was er zelfs nauwelijks, gemiddeld ongeveer 0,3 procent, tegenover ruim 6 procent in Nederland. Waarom lijken de Belgen vatbaar voor elke vorm van crisis denkbaar, behalve op de huizenmarkt? Kunnen we wat van ze leren?

Conservatisme beloond
Punt één. De huizenprijzen in België hebben niet de onstuimige groei meegemaakt zoals die in Nederland plaatsvond eind jaren negentig. De stijgende lijn van de gemiddelde woningprijs in België vertoont een gezondere curve dan in Nederland.

Punt twee. De Belgische hypotheekrenteaftrek (de Woonbonus) is beperkter dan in Nederland. Ongeacht de waarde van het huis mag elke Belg 2.120 euro aftrekken van zijn belastbare inkomen. In de eerst tien jaar van de looptijd is dat iets hoger: 2.830 euro. Het belastingvoordeel dat de Belgen daaruit halen is daardoor ruim vijf keer kleiner dan het voordeel dat de Nederlander behaalt. Er is dus geen scheefgroei geweest in de woningprijzen.

Punt drie. Belgen verhuizen liefst alleen als daar daadwerkelijk  een noodzaak toe is. Nederlanders wisselen gemiddeld eens per 16 jaar van woning. Een Belg woont gemiddeld meer dan twee keer zo lang in hetzelfde huis: 33 jaar.

Tot slot punt vier. In België houdt men van rechttoe rechtaan hypotheken. De tophypotheek en de aflossingsvrije hypotheek hebben amper voet aan de grond weten te krijgen. Belgen steken bovendien gemiddeld meer spaargeld in hun huis.

Wint de Belgische woningmarkt het dan op alle fronten van de Nederlandse? Nee. De honkvastheid van de Belgen is ook deels te verklaren door de hoge kosten koper die gelden in België. In Nederland is de koper ongeveer 10 procent van de koopsom kwijt aan verschillende kosten, in België zelfs 15 procent. Dat verschil wordt vooral veroorzaakt door de overdrachtsbelasting, die in België op 10 procent ligt. De Belgische situatie is dus ook niet ideaal en niet toepasbaar voor Nederland, waar de overdrachtsbelasting al enige tijd onder vuur ligt. De sleutel tot een betere markt ligt dus niet over de grens. In Nederland is die sleutel nog steeds in handen van de politiek.