In een korte rondgang onder makelaars en hypotheekadviseurs blijkt al snel dat de belangstelling voor het kopen van een huis in de eerste weken van 2011 zo'n twintig tot veertig procent lager ligt dan in de laatste weken van 2010. Makelaars hebben zeer weinig te doen. Dezelfde geluiden klinken in de kringen van hypotheekadviseurs. Deze beroepsgroep klaagt bovendien over de vele oeverloze discussies die de laatste maanden met geldverstrekkers (banken en verzekeraars) zijn ontstaan over allerlei beperkende bepalingen bij het verstrekken van hypotheken. Waar enkele jaren geleden hypotheken nog binnen twee weken werden geregeld, duurt het nu soms twee maanden voordat een hypotheek rond is.

"AFM blokkeert woningmarkt"
Ook komt het voor dat geldverstrekkers na een onderhandelingsperiode van twee maanden de boot afhouden en geen hypotheek verstrekkers. In vrijwel alle gevallen worden de onnodig strenge regels en het voor banken en adviseurs angstwekkende optreden van de AFM als hoofdschuldige van de impasse aangewezen. Potentiële kopers, wier kooplasten lager zouden uitkomen dan de huurlasten, krijgen desondanks geen hypotheek. Starters, die geen koopsubsidie meer krijgen, moeten het ook nog eens met tienduizenden euro's minder hypotheek doen dan twee jaar geleden, waardoor aan de onderkant van de woningmarkt steeds minder huizen worden verkocht. Hierdoor kunnen ook de eigenaren van deze huizen niet doorstromen. Het blokkeren van de woningmarkt aan de onderzijde zorgt uiteindelijk voor een blokkade van de verkoop van circa vier woningen.

Enquête
Vanwege de impasse op de woningmarkt, met alle negatieve gevolgen voor de werkgelegenheid in de financiële sector, de woningbouwsector en alle daarvan afhankelijke branches, is het noodzakelijk om maatregelen te nemen om de woningmarkt weer op stoom te krijgen. Maar … welke maatregel kan daarvoor het best uit de kast gehaald worden? Moet de koopsubsidie weer uit de kast gehaald worden? Moet aan starters een iets ruimere hypotheek verstrekt worden, zodat de woningmarkt weer gaat doorstromen? Moet de overdrachtsbelasting verlaagd worden? Of moet er een fonds komen dat het grootste deel van de dubbele woonlasten opvangt?

1. Koopsubsidie
Tot april vorig jaar konden starters met een bescheiden inkomen en een beperkt eigen vermogen een bijdrage in de hypotheeklasten krijgen die kon oplopen tot circa € 130,- per maand. Het ging daarbij om huizen met een maximale koopsom van € 176.615,-. De populariteit van de koopsubsidie nam de laatste jaren sterk toe. Juist in de eerste maanden van vorig jaar stroomden de starters toe. In april was de subsidiepot echter leeg. Aan te bevelen zou zijn om de koopsubsidie opnieuw in te voeren. Omdat de prijzen in Nederland te ver zijn doorgeschoten, zou een nieuwe koopsubsidie beperkt kunnen blijven tot een koopsom van circa € 160.000,-, zo'n 10 procent onder het vorige maximum.

2. Ruimere hypotheek startende kopers
Een zeer belangrijk deel van de stagnatie op de huizenmarkt is te wijten aan het feit dat starters vrijwel niet meer in staat zijn voldoende hypotheek te verkrijgen. De maximale hypotheeksom ligt soms tienduizenden euro's lager dan vorig jaar. De lage hypotheeksom wordt mede veroorzaakt door de eis van de AFM om de top (bovenste 12%) van de hypotheek al in zeven jaar te moeten aflossen (in plaats van in 30 jaar). Hierdoor stijgen de aanvangslasten gedurende die zeven jaar soms met enkele honderden euro's per maand. Omdat de maandlasten dan te hoog worden, moet de hypotheeksom worden verlaagd. De hypotheeksom voor starters onder bepaalde voorwaarden weer op het oude niveau brengen en de start van de vervroegde aflossing van de top van de hypotheek iets uit te stellen (bijvoorbeeld met vijf jaar omdat het inkomen dan toch gestegen is), zou de woningmarkt zeer stimuleren.

3. Overdrachtsbelasting verlagen
De overdrachtsbelasting (die nu zes procent van de koopsom vergt) verlagen of op termijn afschaffen, wordt vooral in bepaalde politieke kringen toegejuicht en zelfs als oplossing gezien. Ook de NVM (makelaarsvereniging) en de Vereniging Eigen Huis opteren hiervoor. Marktanalisten menen echter dat verlaging van de overdrachtsbelasting, gezien de eerder genoemde beperkingen, wel de maandlasten iets verlaagt maar niet leidt tot het oplossen van het koopprobleem. De hypotheken blijven vooral voor starters te laag om zelfs een woning zonder overdrachtsbelasting te kopen. Daardoor wordt de doorstroming niet bevorderd. Overdrachtsbelasting verlagen, kost de overheid dus veel geld en levert de koper slechts 6 procent lagere lasten op.

4. Nationaal Doorstromingsfonds goed opstarten
In het voorjaar van 2009 is het Nationaal Doorstromingsfonds Woningmarkt (NDWo) gepresenteerd. Het NDWo neemt voor een periode van maximaal twee jaar 75 procent van de netto woonlasten van de vorige woning van de huiseigenaar over, mocht deze binnen deze periode nog niet zijn verkocht. Dit bedrag wordt niet door de overheid in het fonds gestort maar door de eigenaar van de woning die door de koper wordt gekocht (de verkoper). Het bedrag dat door de verkoper in het NDWo wordt gestort, komt zelden boven de drie procent van diens verkoopsom uit. Zolang de koper zijn vorige woning niet heeft verkocht, wordt driekwart van de netto woonlasten van zijn oude woning door het NDWo aan hem teruggestort. Wordt de woning binnen twee jaar verkocht dan krijgt de verkoper het overgebleven deel uit het fonds weer teruggestort.

Op de home-page van Wegwijs wordt een enquête gehouden waarin lezers uit deze vier punten kunnen kiezen. De uitslag van de enquête wordt vlak voor de verkiezingen aan de politiek aangeboden.