Veel Nederlanders moeten vanwege wijziging van werkgever, uitbreiding van het gezin, redenen van medische aard of andere redenen eigenlijk verhuizen. De wereldwijde kredietcrisis zorgt de laatste maanden echter voor grote aarzeling. Er staan meer woningen te koop dan ooit en zelfs  nieuwbouwwoningen raakt men aan de straatstenen bijna niet meer kwijt. Er is weinig beweging in de markt, vanwege de angst dat de koper zijn eigen woning niet snel genoeg zal kwijtraken en dus gedurende lange tijd op dubbele hypotheeklasten zal blijven zitten.

Doorstromingsfonds uit onderhandelingsmarge
Het nieuwe Nationaal Doorstromingsfonds Woningmarkt (NDWo) kan echter de oplossing zijn voor veel angstige kopers om toch de handtekening onder het koopcontract te zetten. Het NDWo, dat het levenslicht ziet vanuit de verzekeringssector, wordt gevoed door de koper en de verkoper zelf. Het fonds ontstaat uit de vrije onderhandelingsmarge die normaliter tussen de vraagprijs en de koopsom bestaat. Die onderhandelingsmarge is in normale marktomstandigheden zo'n 3,5 tot 4,5 procent, maar sinds medio vorig jaar loopt die marge op richting 6 tot 9 procent. Kopers nemen momenteel geen genoegen met een beperkte prijsdaling, terwijl verkopers in problemen kunnen komen bij een grotere daling van de prijs dan10 procent.

Garantiestelling
Om de doorstroming op gang te brengen en beide partijen toch optimale mogelijkheden te verschaffen, ondertekent de verkoper een zogenaamde Doorstromingsakte waarin hij verklaart om gedurende een periode van maximaal twee jaar, 75 procent van de netto woonlasten van de koper te betalen, zolang de koper zijn eigen woning nog niet heeft verkocht. Een bedrag dat gelijk staat aan twee jaar lang 75 procent van de netto woonlasten, wordt door de verkoper uit de door hem ontvangen koopsom, als garantiestelling gestort in het NDWo. In feite wordt dit bedrag in de onderhandelingsroute tussen vraagprijs en definitieve koopsom tussen verkoper en koper vrijgemaakt. Het NDWo verleent hiervoor op verzoek aankoopbegeleiding. De NDWo-bijdrage stopt op het moment dat de koper zijn eigen woning heeft verkocht.

In het slechtste geval is de verkoper het totale bedrag kwijt als de koper er inderdaad twee jaar lang niet in slaagt zijn oude woning te verkopen. Mocht de koper zijn eigen woning echter binnen een maand na de aankoop van zijn nieuwe woning verkopen, dan ontvangt de verkoper zijn totale bedrag aan garantiestelling van het NDWo terug. De verkooptijd voor een doorsneewoning ligt momenteel op ruim een half jaar. Alleen in de dure sector staan huizen soms langer dan twee jaar te koop. De gemiddelde verkooptijd in Nederland was in februari van dit jaar circa 11,5 maanden. De kosten voor de werkzaamheden van het NDWo bedragen € 295,- excl. btw.

Praktijkvoorbeeld
Voorbeeld:  Meindert Jansen uit Rotterdam bezit momenteel een huis met een waarde van twee ton. Omdat hij van baan is veranderd en zijn nieuwe werkgever in Nijmegen huist, moet hij verhuizen. Meindert heeft het oog laten vallen op de woning van Berend de Vries in Nijmegen die te koop staat voor een vraagprijs van drie ton. Meindert heeft zelf nog een hypotheek van € 160.000,- op zijn huis tegen een rente van 5 procent. Na aftrek van het belastingvoordeel en bijtelling van het fiscale  eigen woningforfait heeft Meindert op zijn oude woning een netto rentelast van circa 425,- per maand. Zou hij gedurende twee jaar voor dubbele hypotheeklasten komen te staan dan zou hem dat € 10.200,- extra kosten. Meindert is bereid om het huis van Berend de Vries voor maximaal € 289.000,- te kopen.

Meindert vindt dat echter nog niet genoeg om het koopcontract te ondertekenen, want Meindert is bang dat hij zijn eigen woning niet snel kwijtraakt en voor dubbele rentelasten komt te zitten. Berend en Meindert komen daarom overeen dat er een bedrag in het NDWo wordt gestort, waardoor Meindert maandelijks € 318,75 (75% van € 425,-) uit het fonds ontvangt, mocht hij zijn woning niet binnen twee maanden na de notariële overdracht van het huis verkocht hebben. Meindert is opgelucht en gaat daarmee akkoord. Zijn risico op dubbele lasten is nu beperkt tot € 106,25 per maand en dat risico kan hij overzien. Berend  kan het risico ook overzien, want in het slechtste geval raakt hij over een periode van twee jaar € 7.650,- (24 x € 318,75) van zijn ontvangen koopsom van € 289.000,- kwijt, waardoor de opbrengst van zijn woning achteraf op € 281.350,- zou uitkomen. Hierdoor boet hij  in het slechtste geval 6,23% in  op zijn aanvankelijke vraagprijs. Voor Meindert zijn de maandelijkse bijdragen uit het NDWo  niet fiscaal belast omdat het om een deelrestitutie van de koopsom gaat. Mocht Meindert overigens zijn woning toch binnen twee maanden verkopen dan ontvangt Berend de gehele garantiestelling van € 7.650,- uit het NDWo terug.

Doorstromingsfonds slechts eenmaal nodig
Het sterke van dit doorstromingsplan is dat het maar eenmaal behoeft te worden toegepast in de totale schakel van aankopen en verkopen van woningen vanaf de goedkoopste woning naar de duurste woning. Want immers, als de eerste woning (A) via het NDWo is verkocht, heeft niemand meer een probleem. De verkoper die de garantiestelling heeft afgegeven (B), met als gevolg de verkoop van zijn woning, weet wat hij minimaal aan zijn woning overhoudt aan verkoopprijs. Omdat hij zekerheid heeft dat zijn woning verkocht is, kan hijzelf een duurdere woning kopen. De verkoper van de duurdere woning (C) heeft geen probleem omdat zijn koper zijn eigen huis al (met garantiestelling) heeft verkocht. Verkoper C kan zijn huis dus zonder garantiestelling verkopen. Daardoor kan verkoper C zelf weer, zonder zorgen het nog duurdere huis van verkoper D kopen, etc, etc.

De stagnatie in de doorstroming ligt dus slechts tussen de huiseigenaren A en B. Is dat probleem opgelost dan draait de hele woningcyclus weer. En juist de verkoper van woning A hoeft het minst bang te zijn voor het "niet-kunnen-verkopen" van zijn huis. Want de goedkoopste huizen zullen worden verkocht aan de starters in de woningmarkt, die zelf dus nog geen huis behoeven te verkopen. Uit eerdere berichten is reeds gebleken dat het aantal starters dat de woningmarkt heeft ontdekt dit jaar aanzienlijk is gestegen. Het NDWo lijkt dus "het ei van Columbus".

Interesse bij makelaars en hypotheekadviseurs
In kringen van makelaars en hypotheekadviseurs is enthousiast gereageerd op de plannen van het NDWo. De komende dagen zal op de website van het NDWo (ndwo.nl) duidelijk worden gemaakt hoe om te gaan met de onderhandelingssituatie en met de doorstromingsakte als verplichte garantiestelling, die de notaris zal moeten passeren. De notaris maakt het geld over aan het doorstromingsfonds van het NDWo en heeft verder geen werk aan de regeling. De maandelijkse NDWo-bijdrage wordt vanuit het NDWo geregeld.

Makelaars, hypotheek- en assurantiekantoren die voor hun klanten van de NDWo-regeling gebruik willen maken, kunnen eventueel een beroep doen op het aankoopbegeleidingsteam van het NDWo.