Vorige week meldden de media dat een groot aantal grote gemeenten minister Van der Laan (Wonen) heeft voorgesteld een Inkoopfonds op poten te zetten voor woningverkopers die hun huis niet kwijtraken. Als het oude huis te lang te koop blijft staan, neemt zo'n inkoopfonds de woning tegen een gegarandeerde minimumwaarde over. Volgens de gemeenten kan een landelijk inkoopfonds aan angstige verkopers, die bang zijn hun huis amper nog kwijt te kunnen raken, op deze wijze weer vertrouwen geven.

Woningcorporaties kopen huizen
Deze week staken de woningbouwcorporaties hun vinger op bij de minister van Financiën met weer een ander idee. De corporaties willen huizen opkopen die door de economische recessie onverkoopbaar zijn geworden. Na opkoop worden de huizen verhuurd. Alleen woningen met een vraagprijs van maximaal € 250.000,- komen daarvoor in aanmerking.

Volgens de corporaties worden de woningen tegen een courante marktprijs gekocht. De in nood verkerende huiseigenaren krijgen de garantie dat de woning later niet onder de getaxeerde verkoopprijs wordt verkocht.

Koopprijzen laag
Een nadeel van de initiatieven van inkoopfondsen en woningcorporaties voor huiseigenaren is dat deze, in ruil voor een stuk zekerheid, ongetwijfeld een aanzienlijk lagere koopsom voor hun huis tegemoet kunnen zien dan bij normale verkoop. Het Inkoopfonds spreekt van een gegarandeerde minimumwaarde terwijl de woningcorporatie spreekt van een courante marktprijs. Zeker zal zijn dat zo'n courante marktprijs zwaar naar beneden zal worden afgerond.

Overheden staan erom bekend forse winsten te maken uit hun onroerendgoedbezit. De absurd opgedreven grondprijs is daar een duidelijk bewijs van. Omdat beide instellingen via overheidsgeld worden gefinancierd kan een benauwde verkoper er zeker van zijn dat de door de overheid bepaalde minimum- of courante waarden aan de lage kant zullen zijn.

Kat in't nauw
Ook de makelaars komen met oplossingen. Nu een groot aantal makelaars de deuren heeft moeten sluiten en een onbekend aantal in de wurggreep van de recessie zit, presenteert de branche nieuwe verkoopmethoden. Een kat in het nauw maakt echter rare sprongen. De NVM komt in paginagrote advertenties met een zogenaamde No-Risk clausule, "een clausule die dubbel huizenbezit voorkomt". Een clausule die extra zekerheid moet bieden.

Volgens deze clausule, die in het koopcontract tussen verkoper en koper zal worden opgenomen, wordt de aankoop van een woning ontbonden als het huis van de koper niet wordt verkocht. Dat is natuurlijk wel een 'zekerheidje' voor de koper maar bepaald niet voor de verkoper. Die heeft namelijk, gebaseerd op zijn koopcontract zelf ook een huis gekocht en 'schrikt zich het haasje' als zijn koper plotseling afhaakt.

High-Risk
Bovendien heeft de NVM bedacht dat de verkoper bij zo'n contract de mogelijkheid blijft houden om zijn woning aan een andere koper aan te bieden, zolang de koper zijn huis niet heeft verkocht. Weg 'zekerheid' voor de koper. Iedereen blijft dus in angst of onzekerheid zitten. De No-Risk clausule van de NVM fungeert hier eigenlijk als een High-Risk clausule, een clausule die de markt juist blokkeert in plaats van doet doorstromen. De NVM heeft daarbij dan nog niet gedacht aan de mogelijkheid dat de verkoper, in zijn positie van koper van een duurdere woning, ook met zo'n "No-Risk"-clausule kan worden geconfronteerd. Zouden de NVM-makelaars dit systeem invoeren dan zou in no-time een onbeheersbare chaos ontstaan, waarbij de overheid in ieder geval zal moeten ingrijpen.

Overbruggingsgarantie
Een overbruggingsmogelijkheid die een iets grotere realiteitszin heeft, is de overbruggingsgarantie die door meerdere makelaarsverenigingen tezamen op poten is gezet. Bij deze regeling wordt minimaal 2,5 procent van de koopsom door de notaris van de verkoper ingehouden. Dit bedrag wordt achteraf aan de koper betaald als hij of zij gedurende een jaar zijn woning niet heeft kunnen verkopen. Veel kopers zullen onder de huidige omstandigheden een jaar echter te kort vinden en twee jaar eisen. De koper heeft momenteel namelijk de macht.  In dat geval is de verkoper echter 5% van zijn koopsom kwijt. Verkoopt de koper zijn eigen woning na verloop van bijvoorbeeld anderhalf jaar, dan betaalt de notaris hem achteraf driekwart van die 5 procent en krijgt de verkoper het overschot terug. Beide partijen betalen voor deze regeling € 395,- administratiekosten.

Verkopers zitten vanaf de eerste dag van verkoop bij deze overbruggingsgarantie voor dubbele lasten. Zij raken een groot deel extra van hun koopsom kwijt. Kopers lopen twee jaar lang geen enkel risico. Er is geen stok achter de deur voor kopers om de woning zo snel mogelijk kwijt te raken, omdat hun dubbele lasten door de verkoper worden betaald. Kopers zijn in dit systeem dus tevredener dan verkopers. Ook de notarissen zijn niet blij met dit systeem, want zij zullen tot twee jaar na de verkoop op hun qui-vive moeten blijven.

In onroerengoedkringen is bekend geworden dat in de loop van volgende week een doorstromingsfonds voor de woningmarkt wordt gepresenteerd dat de nadelen van de hiervoor genoemde systemen oplost. Dit doorstromingsfonds zou bovendien goedkoper zijn en niet ten laste van het werk van notarissen komen. Details van het doorstromingsfonds worden rond 19 maart bekendgemaakt.