Wegwijs - Nieuws voor uw privéportemonnee Wegwijs - Nieuws voor uw privéportemonnee

   

Ondanks de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 procent naar 2 procent per 1 juli van dit jaar is het aantal te koopstaande woningen opgelopen tot een 'all-time-high" van 26,2 koopwoningen per koper. Terwijl momenteel gemiddeld slechts 9.758 woningen per maand worden verkocht, meldt Funda een totaal koopwaardig woningbestand van maar liefst 255.675 huizen. Nimmer in de geschiedenis konden kopers uit zoveel koopwoningen kiezen.

De regering heeft zich medio dit jaar behoorlijk vergaloppeert door de overdrachtsbelasting te verlagen voor iedereen, in plaats van deze af te schaffen voor slechts de starters op de woningmarkt. Dat laatste zou veel beter hebben geholpen om de woningmarkt weer op gang te krijgen. Bovendien zou dit de overheid aanzienlijk minder hebben gekost.

Half miljard weggegooid
De rigoureuze verlaging van de overdrachtsbelasting heeft de overheid in het tweede halfjaar van 2011 ruim een half miljard euro gekost. Desondanks is de woningmarkt niet aangetrokken, maar zelfs verder gekelderd met circa zes procent. Vergeleken met het rampjaar 2009 is de verkoop op de woningmarkt met 11 procent afgenomen. Als de periode 2000 tot 2008 als maatstaf wordt genomen, liggen de verkoopcijfers in 2011 zelfs zo'n veertig procent lager.

Verkeerd hypotheekbeleid
De overheid is zelf grotendeels debet aan het woningmarktdebacle. Nadat de verlaging van de overdrachtsbelasting een feit was, werden een maand later de normen voor verkrijging van een hypotheek zwaar aangescherpt. Vooral starters hadden last van deze maatregel. Veel starters konden plotseling geen hypotheek meer krijgen waar dit de afgelopen twintig jaar bij hetzelfde inkomensniveau helemaal geen probleem was. De woningen aan de onderkant bleven hierdoor te koop staan, waardoor ook de doorstroming stokte.

Paniekvoetbal
De overheid vindt dat de totale hypotheekschuld in Nederland aan de hoge kant is, vergeleken met die van andere landen. In slechtere tijden zou deze hoge hypotheekschuld kunnen leiden tot problemen bij jonge huiseigenaren. Ondanks de nu al ruim drie jaar durende woningmarktcrisis is echter amper een toename geconstateerd van het aantal gedwongen verkopen. Slechts een handjevol mensen is in problemen gekomen. Die problemen werden echter grotendeels veroorzaakt door echtscheidingen. Het lijkt er dus op dat de regering terzake paniekvoetbal aan het spelen is, met grote gevolgen voor de woningmarkt.

Steeds minder verkochte woningen
De afgelopen maanden daalde het verkoopcijfer verder, tot onder de 9.500 woningen per maand, terwijl 16.000 voor de maanden oktober en november een normaal gemiddelde betekent. De afgelopen twaalf maanden zijn in totaal 121.670 woningen verkocht. Vorig jaar waren dat er nog 127.549. In 2009 kwam het totaal op 128.856. Het algemeen gemiddelde in de tien jaar daarvoor lag op 201.000 per jaar.

Luchtbel uit de prijzen
De prijzen van woningen zijn de afgelopen jaren stelselmatig gedaald. In augustus 2008 bereikte de gemiddelde prijs van een woning een piek van ruim € 268.000,-. Inmiddels is dat gemiddelde gedaald tot € 232.000,- volgens de laatste berichten van het Kadaster. Het lijkt er echter op dat makelaarsvereniging NVM, wier cijfers wat recenter zijn dan die van het Kadaster, in januari 2012 van nog lagere verkoopprijzen zal spreken. De huidige prijssituatie geeft aan dat de luchtbel in de woningprijzen per januari 2012 volledig zal zijn opgelost (zie hiervoor ook het recente artikel in Wegwijs Magazine).

In genoemd artikel is aan de hand van een uitgebreide berekening bepaald dat de huizenprijzen per 26 januari 2012 weer op de normale historische lijn zullen zijn beland. Dat neemt overigens niet weg dat de prijzen nog een poos verder te kunnen dalen tot onder het gemiddelde historische prijsniveau dat sinds 1947 wordt bijgehouden. Er lijken draconische maatregelen nodig om de woningmarkt het juiste zetje te kunnen geven. De overheid staat echter niet te springen om zelf dit zetje te geven.