Wegwijs - Nieuws voor uw privéportemonnee Wegwijs - Nieuws voor uw privéportemonnee

   

De malaise op de woningmarkt die al sinds november 2008 gaande is, zorgt momenteel voor nieuwe en zeer zinvolle initiatieven tussen verkopers en potentiële kopers. Omdat verkopers  niet durven door te stromen, omdat zij bang zijn hun eigen woning niet tijdig kwijt te raken, kopen steeds meer verkopers de woning van hun koper in. De koper kan in dat geval de woning van de verkoper kopen, omdat hij er zeker van is dat hij als koper zijn eigen huis heeft verkocht. De verkoper weet nu zeker dat hij niet met zijn woning blijft zitten, hij blijft hooguit tijdelijk met de (veel goedkopere) woning van zijn koper zitten. De verkoper ruilt dus de woning van zijn koper in.

Begrijpt u het nog? Zo nee, dan leggen wij het u even uit. Het gaat eigenlijk net zoals met het kopen van een auto:

Voorbeeld
 " De eigenaar van een BMW heeft al jaren zijn zinnen gezet op een Porsche. Na vele jaren wachten hakt hij de knoop door. Een andere man, die hard geld nodig heeft, zet zijn Porsche te koop in de hoop deze nog voor een redelijke prijs te kunnen verkopen. De BMW-eigenaar en de Porsche-eigenaar vinden elkaar.

Na enkele dagen van onderhandelen koopt de BMW-man de Porsche voor € 40.000,-. Die kan hij echter alleen betalen als hij zijn BMW kan verkopen. Hij heeft zijn BMW te koop gezet maar gezien de economische malaise durft niemand het risico te nemen om nu een BMW te kopen. De Porsche-eigenaar wil de deal echter graag rond maken en biedt de koper aan om zijn BMW in te ruilen tegen de prijs van € 15.000,-. Dat lijkt een redelijke prijs voor de al enkele jaren oude BMW en de koop wordt gesloten. De Porscheman loopt nu niet meer het risico zijn Porsche van € 40.000,- niet kwijt te raken, nee, hij loopt slechts het risico om de BMW ter waarde van € 15.000,- niet te kunnen slijten. Daar staat echter tegenover dat hij aan de deal in ieder geval al € 25.000,- contant heeft overgehouden. In plaats van de Porsche zal hij nu de BMW aan de man moeten brengen. Met de € 25.000,- die hij ontving kan de verkoper nu zelf precies de aankoop doen die hij voor ogen had en bovendien nog even de financiële lasten van de BMW dragen".

Inruil woning
De nieuwe inruilprocedure in de woningmarkt werkt net zo. De eigenaar van woning B, die een waarde van € 500.000,- heeft, koopt zelf woning A met een waarde van € 750.000,-. Meneer B durft dat risico wel even te nemen omdat hij redelijk in de slappe was zit. Terwijl hij inmiddels in huis A is gaan wonen blijft hij naar zijn zin toch wat te lang met woning B in zijn maag zitten. Op een dag komt de eigenaar van woning C (waarde € 250.000,-) eens kijken naar woning B. Die woning bevalt hem wel, maar hij durft hem toch niet te kopen, omdat hij bang is om woning C niet kwijt te raken.

De eigenaar van woning B ziet het een paar weken aan, maar besluit dan om de stoute schoenen aan te trekken. Hij ruilt zelf woning B in. Als hij woning C koopt, heeft eigenaar C geen enkele blokkade meer om woning B te kopen. Eigenaar C koopt woning B omdat eigenaar B woning C koopt. Het risico van de voormalige eigenaar B (nu eigenaar A) is nu gereduceerd van € 500.000,- tot € 250.000,-.

Extra kosten beperkt
De kosten van die transactie zijn tegenwoordig zeer beperkt omdat de overdrachtsbelasting is gedaald van 6% naar 2%. Bovendien wordt de overdrachtsbelasting door de overheid terugbetaald als de doorverkoop binnen één jaar plaatsvindt. Ook de notaris, de makelaar en de hypotheekadviseur zullen water bij de wijn willen doen omdat zij nu wellicht betrokken zijn bij meerdere transacties in plaats van geen enkele transactie. De eigenaar die nu woning A en C bezit, kan eventueel nog een stap verder gaan door woning C op dezelfde wijze (dus met inruil) door te verkopen aan eigenaar D, die een woning heeft met een waarde van € 150.000,-. Die laatste woning is gemakkelijker verkoopbaar, omdat de koper daarvan geen eigen woning meer zal hebben.

"Top-down-constructie"
Nu de markt er kennelijk moeilijker in slaagt om de omgekeerde weg te bewandelen is deze zogenaamde "top-down-constructie" een zeer redelijk antwoord op de crisis in de woningmarkt. Het is ook een erg redelijke oplossing omdat de sterkste schouders hier automatisch de zwaarste lasten dragen. Die sterke schouders dragen namelijk wat extra verkoopkosten. Daar staat echter tegenover dat met de "inruilactie(s)" de dubbele hypotheeklasten steeds lichter en dus dragelijk zullen worden. Uiteindelijk zal de "top-down-constructie" leiden tot de broodnodige doorstroming in de woningmarkt, want niemand blijft meer met zijn woning zitten.

Voor deze "top-down-constructies" is de bijstand van een onafhankelijke en gespecialiseerde  aankoopmakelaar aan te bevelen. Nadere info hieromtrent kan worden aangevraagd middels het onderstaande formulier.