Wegwijs - Nieuws voor uw privéportemonnee Wegwijs - Nieuws voor uw privéportemonnee

   

Voorstellen in het Reddingsplan Woningmarkt dat Wegwijs Magazine eind april lanceerde, lijken twee maanden later te worden opgenomen als onderdeel van de nota 'Woonvisie' waaraan minister Donner van Binnenlandse Zaken (BZ) binnenkort de laatste hand aanlegt. In Haagse kringen gaan geruchten dat de nota eerdere voorstellen bevat waarbij de overdrachtsbelasting voor starters geheel of gedeeltelijk komt te vervallen.

Terwijl BZ een voorstander is van een ingreep in de overdrachtsbelasting, meent het ministerie van Financiën van minister De Jager dat (gedeeltelijke) afschaffing van de overdrachtsbelasting op te veel van de Nederlandse schatkist vergt. De overdrachtsbelasting levert het rijk momenteel circa € 3,5 miljard aan inkomsten op.

Overdrachtsbelasting tackelt woningmarkt
De overdrachtsbelasting vormt het grootste deel van het onderdeel "kosten koper" dat bovenop de koopsom van een woning komt. Notaris-, makelaars-, hypotheek- en administratieve kosten vergen bij elkaar nog geen 4 procent van de koopsom. Een starter moet niet alleen de koopsom, maar ook nog deze bijkomende kosten financieren. Nu minister De Jager strengere hypotheekregels heeft gesteld,  waardoor vooral starters minder hypotheek kunnen krijgen, vormen juist die 'kosten koper' een blokkade bij de aankoop van de woning. In feite komt het er voor een groot deel op neer dat de woningverkoop niet op gang komt omdat de overheid er zo'n forse belasting op heft.

Slechts 1,5 procent 'kosten koper'
In het Wegwijs Reddingsplan dat nu ter tafel ligt, wordt een tijdelijke (circa 5 jaar) afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters tot en met 30 jaar voorgesteld. Door de afschaffing van deze kosten, worden de hypotheeklasten lager en wordt dientengevolge de maximale hypotheeksom hoger, waardoor starters veel meer mogelijkheden krijgen. In het voorstel wordt niet alleen de overheid gevraagd haar bijdrage te leveren. Ook notarissen, makelaars en hypotheekadviseurs zouden moeten bijdragen. Zij zouden gedurende een aantal jaren slechts de helft van hun honorarium aan starters in rekening mogen brengen. Als gevolg daarvan dalen de 'kosten koper' voor starters van 10 procent naar slechts 1,5 procent.

Afschaffing belasting zorgt voor winst overheid
De zorgen van minister De Jager over de schatkist zijn voorbarig. Volgens berekeningen van het Wegwijs Kenniscentrum zorgt afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters uiteindelijk voor een positief saldo bij de overheid.

In 2010 werden door starters tot en met 30 jaar 47.802 woningen aangeschaft (gemiddeld 2005-2008: 75.913). Wanneer de overdrachtsbelasting alleen voor starters 'tijdelijk' wordt afgeschaft dan gaat dat de overheid nu zo'n € 670 miljoen kosten.  Als verlaging van de overdrachtsbelasting een einddatum meekrijgt, zullen veel jonge kopers zich snel op de koopwoningenmarkt begeven. Een aankoop door een starter zorgt gemiddeld voor een serie van 3,3 vervolgaankopen. Mensen raken immers eindelijk hun huis weer kwijt.

Liberale maatregel
Wanneer slechts tweederde van het aantal jonge kopers dat de afgelopen jaren noodgedwongen is weggebleven, de woningmarkt weer opzoekt, leidt dit tot circa 14.000 extra aankopen door starters en circa 46.000 extra vervolgaankopen van doorstromers. Hierdoor haalt de overheid circa € 635 miljoen meer overdrachtsbelasting op. Belastingtechnisch zou de 'tijdelijke' afschaffing van overdrachtsbelasting tot en met 30-jarige leeftijd dus budgetneutraal verlopen. De overheid zal met deze maatregel uiteindelijk echter winst maken, want door de extra inkomsten van alle aan de woningmarkt gelieerde bedrijven, stijgen de overige belastinginkomsten van de overheid met ruim één miljard euro. Voorbeelden van dergelijke bedrijven zijn banken, bouwbedrijven, notarissen, makelaars, hypotheek- en assurantieadviseurs. De overheid zal dus meer als ondernemer moeten durven optreden, waarbij geïnvesteerd wordt en de kosten boven deaantrekkelijke baten uitgaat.

Convenant overheid met financiële partijen
In het plan van Wegwijs moeten notarissen, makelaars en hypotheekadviseurs ook wat inleveren. Hierdoor lijken zij in eerste instantie het kind van de rekening. Niets is echter minder waar, want ook zij profiteren met een halve investering in één starter van de volle opbrengst bij 3,3 doorstromers. Om e.e.a. voor elkaar te krijgen zal de overheid voor deze tijdelijke maatregel een convenant moeten sluiten met betrokken bedrijven. Bijkomend voordeel is dat de gestage daling van de woningprijs een halt wordt toegeroepen, waardoor minder hypotheekinstellingen bij gedwongen verkoop in moeilijkheden zullen komen. Kortom, het lijkt erop dat een simpele 'tijdelijke' opheffing van de overdrachtsbelasting voor starters alle partijen meer zal opleveren.

Annuïteit gunstig voor overheid
De overheid zou overigens het idee van de Rabobank om meer annuïteitenhypotheken te sluiten aan dit besluit kunnen koppelen. Dit ondanks dat het plan op kritiek stuitte van onder andere minister-president Rutte en ook Vereniging Eigen Huis er weinig heil in zag. Binnen een annuïteitenhypotheek wordt de hypotheek in dertig jaar tijd op een fiscaal zachtzinnige manier afgelost. In deze hypotheekvorm wordt ongeveer 20 procent in de eerste vijftien jaar en 80 procent in de laatste vijftien jaar afgelost. Dit in een langzaam oplopende schaal. Als aan een startershypotheek de eis wordt verbonden om de helft daarvan op een annuïtaire wijze af te lossen en de andere helft aflossingsvrij te laten zijn, beantwoordt de hypotheek aan de laatste normen van minister De Jager. Bovendien zijn de maandlasten in dat geval toch acceptabel. Zeker nu ook deze week de laagste rente op hypotheken in Nederland weer verder is verlaagd.

Voor nadere informatie over de annuïteitenhypotheek of over de net gedaalde hypotheekrente, zie het onderstaande formulier.