Wegwijs - Nieuws voor uw privéportemonnee Wegwijs - Nieuws voor uw privéportemonnee

   

Het lijkt erop dat de banken en verzekeraars die hypotheken verstrekken de woningmarktcrisis waar zij zo bang voor zijn, voor een groot deel zelf veroorzaken. Terwijl de kapitaalmarktrente op het laagste niveau ligt dat ooit gemeten is (sinds 1540) en de afgelopen vier weken nog verder is gedaald, is de rentemarge van de voordeligste geldverstrekker voor woninghypotheken op dit moment bijna viermaal zo hoog als exact vijf jaar geleden. Een dergelijke exorbitant hoge rentemarge staat niet in verhouding tot de extra risico's die banken momenteel lopen, zo berekende Wegwijs Kenniscentrum.

Medio juli 2010 kwam de 10-jarige kapitaalmarktrente op een historisch dieptepunt. Voor het eerst in 470 jaar kwam de rente voor 10-jarige staatsleningen, waar de rente voor hypotheken met een tien jaar vaste termijn aan is gerelateerd, op een niveau uit onder de 2,8 procent. Na een kleine opleving eind juli is de rente in de maand augustus verder gedaald tot niveaus onder de 2,6 procent. Zoals bekend houdt de daling van de hypotheekrente hiermee geen gelijke tred. Banken dragen hierdoor een grote medeverantwoordelijkheid voor de maatschappelijke problemen die de woningmarktcrisis bij mensen veroorzaakt.

 Rentemarge vier maal zo hoog
De mate van verantwoordelijkheid van banken wordt duidelijk bij een vergelijking tussen de situatie van medio 2005 en medio 2010. In juli 2005 (de maand met het tot dan toe laagste renteniveau van deze eeuw) stond de 10-jarige kapitaalmarktrente op een laagste niveau van 3,014 procent. De laagste hypotheekrente voor dezelfde termijn bedroeg in juli van dat jaar 3,45 procent. De rentemarge tussen deze twee laagste rentetarieven bedroeg destijds dus 0,436%. Vijf jaar later staat de 10-jarige kapitaalmarktrente op een laagste-ooit niveau van 2,561 procent (per 18 augustus 2010), terwijl op dat moment de bijbehorende laagste hypotheekrente niet lager uitkomt dan 4,25 procent. De rentemarge voor de goedkoopste bank bedraagt op dit moment 1,689 procent. De marge is nu dus 3,87 keer zo hoog als het niveau van vijf jaar geleden.

Hogere risico's?
Hebben banken deze aanzienlijk hogere rentemarge daadwerkelijk nodig voor de grotere risico's die zij lopen? Dat is namelijk hoe de banken zelf deze fiks hogere marge verklaren. Het antwoord op deze vraag is: nee! Het kadaster geeft aan dat het aantal onvrijwillige verkopen in de eerste helft van dit jaar 1.077 bedroeg. Vijf jaar geleden - in de bloeitijd van de woningmarkt - lag dit aantal op 945. Het aantal onvrijwillige verkopen is ondanks de crisis dus slechts met 13,96 procent gestegen. Het hogere percentage wordt overigens voor een deel al verklaard door simpelweg het gestegen aantal eigenwoningbezitters sinds 2005.

Minder hypotheken
De enorme stijging van de rentemarge is ook niet te verklaren door de afname van het aantal hypotheken. In het tweede kwartaal van 2005 passeerden 102.482 (eerste) hypotheken bij de notarissen in Nederland. In het vergelijkbare kwartaal van 2010 waren dat er slechts 48.672. Een terugval van maar liefst 52,5 procent vergeleken met de jaren van hoogtij dus. De verstrekte hypotheeksommen in deze vergelijkbare periodes ontliepen elkaar minder: € 23,3 miljard in 2005 tegen € 13,5 miljard in 2010, een teruggang van 42 procent. 

Meer winstmarge op rente
Op basis van de laagste hypotheekrentetarieven van 2005 en 2010 zouden de rentemarges voor de banken over het tweede kwartaal 2005 € 101.588.000 ( 23,3 miljard maal 0,436%) hebben bedragen terwijl deze in het slechte hypothekenjaar 2010 maar liefst € 228.015.000 ( 13,5 miljard maal 1,689%) bedroeg. Deze ruime verdubbeling in absolute rentemarge kan niet worden verklaard door het zeer minimale inflatiepercentage sinds 2005.
 
Volgens een globale berekening heeft de extra rentemarge de banken na een tien jaar vaste rentetermijn dan een voordeel opgeleverd van ruim € 5 miljard.

Bezwaren terecht
Conclusie: banken profiteren optimaal van het grote verschil tussen de kapitaalmarktrente en de door henzelf te bepalen hypotheekrente. Dit verschil kan niet worden verklaard door het zeer beperkte extra risico dat de huidige woningmarkt met zich meebrengt. Het verschil kan ook niet worden verklaard door een aanzienlijke toename van personeelskosten voor de werkzaamheden die gedaan moeten worden. Het aantal transacties is namelijk met meer dan vijftig procent gedaald. Conclusie kan dus slechts zijn dat de bezwaren van de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis dat banken overdadig profiteren van de omstandigheden, als zeer terecht kunnen worden beschouwd.

Het heeft er alle schijn van dat de hypotheekbanken momenteel grote sommen geld verdienen over de ruggen van de consumenten. Dezelfde consumenten die de komende jaren ook nog moeten bloeden voor de financiële steun die zij via hun belastingcenten hebben moeten geven om diezelfde banken van de ondergang te redden. De banken zijn daarmee medeverantwoordelijk voor de angst van de consument om zich weer op de woningmarkt te begeven. Een woningmarkt die door de te hoge rentes bovendien door diezelfde banken niet toegankelijk wordt gemaakt. De woningmarkt staat aan de rand van een zeer zware crisis. Een crisis die banken niet wensen en niet kunnen gebruiken maar die de banken door hun handelingen voor een groot deel zelf veroorzaken.

UPDATE: De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) is inmiddels een diepgravend onderzoek gestart naar mogelijke verboden prijsafspraken tussen de grootste banken in Nederland.