Wegwijs - Nieuws voor uw privéportemonnee Wegwijs - Nieuws voor uw privéportemonnee

   

Vóór de verkiezingen gaf niemand een stuiver voor een nieuw Paars kabinet. De partijprogramma's van VVD, PvdA, D66 aangevuld met GroenLinks lagen veel te ver uiteen om een regeerakkoord op te baseren. Grootste horde was de woningmarkt en in het bijzonder de hypotheekrenteaftrek; het niets doen van de VVD tegenover het aanpakken van dit punt door de andere Paarse partijen. VVD en D66 kondigden zelfs tegenovergestelde breekpunten aan. Toch is Paars-plus nu al enkele dagen in onderhandeling. De kans op een voor onmogelijk gehouden compromis neemt toe.

Een mogelijkheid om overeenstemming te bereiken over hervorming van de woningmarkt zonder dat de VVD de stekker uit de onderhandeling trekt, is hervorming van de overdrachtsbelasting. Bovenop de koopsom van een huis wordt 6 procent overdrachtsbelasting betaald door de koper. Feitelijk komt de belasting dus neer op een soort verhuisboete. Afschaffing van de belasting zorgt voor gemakkelijker verhuizen en vermindert zelfs de filedruk omdat dichter bij het werk gaan wonen eenvoudiger wordt. De misgelopen inkomsten voor de overheid bedragen 2,5 miljard euro. Omdat te compenseren kan het eigenwoningforfait opgevoerd worden. Deze optie hervormt de woningmarkt en laat de hypotheekrenteaftrek met rust.

Verplicht aflossen
Vóór 9 juni wilde Alexander Pechtold (D66) niet in een kabinet met een partij die de hypotheekrenteaftrek ongemoeid zou laten. Mark Rutte (VVD) zei daartegenover dat hij zelfs de hypotheekrenteaftrek zou hebben ingevoerd wanneer deze nog niet bestond. Het bevordert namelijk eigen woningbezit: een speerpunt van de VVD. Echter, aflossingsvrije hypotheken hebben als kenmerk dat er gedurende de looptijd geen bezit wordt opgebouwd. Enkel bij aflossing wordt er bezit opgebouwd. Het verplichten tot jaarlijkse aflossing is dus ook een optie waar beide partijen mee zouden kunnen leven.

Willem Vermeend
Bovenstaand compromis lijkt op het voorstel van oud-staatssecretaris van Financiën Willem Vermeend. Een annuïteitenhypotheek zou volgens hem verplicht moeten worden voor de belastingdienst. De maandelijkse lasten blijven bij deze hypotheekvorm altijd gelijk, maar verhouding tussen rente en aflossing waaruit deze wordt opgebouwd verandert.

Hoe werkt een annuïteitenhypotheek?
Bij de gemiddelde annuïteitenhypotheek wordt in het eerste jaar slechts 0,7 procent van de hypotheeksom afgelost. Die aflossing loopt zeer langzaam op, terwijl daardoor tegelijk het rentedeel zeer langzaam afloopt. De overheid heeft hier voordeel aan omdat zo de belastingteruggave, hoewel zeer langzaam, terugloopt. De snelheid waarmee het belastingvoordeel voor de huiseigenaar afkalft is zo traag dat hij of zij weinig kans heeft in de problemen kan komen.

Wanneer de hypotheek na bijvoorbeeld vijftien jaar de helft van zijn looptijd bereikt heeft, is nog maar twintig procent van de hypotheek afgelost. Tachtig procent van de hypotheekrente is dan nog steeds fiscaal aftrekbaar. Gedurende de tweede vijftien jaar van de hypotheek loopt de aflossing per jaar sterk op en daalt de renteaftrek navenant. Echter, gedurende de periode van jaar 16 tot jaar 30 van de hypotheek is het inkomen van de huiseigenaar inmiddels zo ver opgelopen dat de sterke verlaging van het belastingvoordeel hem of haar niet meer zo sterk zal treffen. Na dertig jaar is de hypotheek automatisch afgelost.

Dalende huizenprijzen, linksom of rechtsom
Het beperken van de hypotheekrenteaftrek leidt tot dalende woningprijzen. De VVD vindt beperken daarom onverstandig, zeker in de huidige markt. Op de lange termijn dalen de huizenprijzen echter hoe dan ook, of dat nu met VVD-beleid of met PvdA-beleid is, zo concludeert althans het CPB. Bij uitvoering van het VVD-programma komen er namelijk meer huurwoningen bij in Nederland, waardoor de vraag naar koopwoningen iets afneemt. Dat doet volgens het CPB op lange termijn de prijzen dalen met 5 procent. De plannen van de PvdA om de renteaftrek zeer geleidelijk af te schaffen doet de huizenprijzen met 6 procent dalen op de lange termijn.

Doorlopend onderzoek van Wegwijs toont aan dat de gemiddelde huizenprijzen nog steeds ongeveer 9 procent boven de 'normale' waarden liggen. Dat de prijzen iets afnemen of in ieder geval enige tijd niet doorstijgen is dus helemaal niet zo ongezond. Een crash op de woningmarkt zoals begin jaren tachtig het geval was, is echter zeer onwenselijk. Of het volgende kabinet nu links- of rechtsom tot stand komt, voorzichtigheid en gematigdheid genieten in elk geval de voorkeur boven de radicale 'oplossingen'. Een compromis is in dat geval zo gek nog niet.